刁民加国买房记-学习贴

刁民加国买房记
转自canadameet
http://www.canadameet.com/bbs/showthread.php?t=267435

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本文中心思想：作者追述两个月来在加拿大买房过程中发生的种种趣事以及如何与各部门的人周旋的经历，深刻揭露了万恶的资本主义社会处处是陷阱的社会现象以及作者勇于斗争，与敌人斗智斗勇的大无畏国际主义精神。

2009年3月份，当纽芬兰的大门向我们缓缓关闭了以后，我们便决定留在尼亚加拉大瀑布这座“蜜月之都”，准备在这里终日度蜜月，颐养天年了。鉴于当时国际经济形势低落，资本主义复苏期尚未来临，我们分析认为在此时趁势出击，痛打落水狗，一定能摧枯拉朽，将资本主义这座大山铲平。老祖宗孟子早就有云：“虽有智慧，不如趁势；虽有镃基，不如待时”，这个时期是天时地利人和结合得最完美的阶段，房市就像断线的风筝，脱离了炒房者的控制，老百姓能够远远地望见它，却摸不着，只好在一旁静观其变。抢的人少了，房价自然就低了。加之政府为了鼓励大家将高不可取的风筝营救下来，悬的赏额自然也较高（贷款利息下调许多）。重赏之下，必有勇夫或莽汉，我们就奋不顾身，冲锋陷阵，当炮灰去了。事后回头看，这炮灰当得还是值得的，一个月后朋友买房已经拿不到这么好的利息了。

从3月份到5月15日拿到钥匙，期间经历看房、申请贷款、下offer、验房、请律师等过程，每个经历都有点惊心动魄，让人忐忑不安，每每以为一帆风顺之际，却陡生风云。丛林陷阱，一波三折，开始搞得我们不知所措。后来我们边战斗边学习，弄通了其中的玄机之后，就能见招拆招，任它什么诡计都无以遁形了。我们在战斗中逐渐成长，越战越勇，最后所向披靡，无坚不摧，直搞得中介介不聊生，银行行不聊生，律师法不聊生，我们也迅速蜕变成刁民。在这里我忍不住要歌颂一下lotus，她在这一场战役中英勇神武，披荆斩浪，我在背后摇旗呐喊，偶尔出出点子。

在看房的初始阶段，我们只想买一个有多个通道，适合出租的house。很多人都把房子拿去出租，这样就有人帮忙cover按揭和地税了，而且还可以稍有赢利，反正自己也住不了那么大的房子嘛。错层(bi-level)的bungalow也是个理想选择，于是我们在MLS网站上的搜索目标也集中在这两个方向，然后进行实地考察。因为当时我们没有签买房中介，按这里的规定只有买房中介可以带客户去看房子，所以我们只能在外面瞄上几眼，碰到有人在家的就不敢上前去看个究竟。后来觉得不过瘾，就打电话给卖房中介，跟他们约看房时间，告诉他们我们目前还正在选择买房中介。那些卖房中介也是非常热心，都希望能当我们的买房中介呢，所以他们一个个都屁颠屁颠地赶来帮我们开门，为我们介绍房子，我们也趁机东打听西打听，希望多了解一些买房时应该注意的事项，有时还叫他们把相关的房子销售信息一并打出来，以为参考。有一位中介告诉我们房价的年均上涨幅度为3%左右，按照这个幅度就可以大概知道什么价位算是合理的，不至于买亏了。我们也了解到政府收地税时对房子的估价对我们有什么作用，等等。

在这段过程中，看到的房子略好的都不便宜，便宜的就是那些要么很破的，要么地理位置实在不好的，或者是不适合出租的。后来一次open house给了我们一个点子：既然尼亚加拉(Niagara Falls)是世界著名的风景区，每年来这里的游客有上千万，我们何不以此为基础，经营一家bed and breakfast呢？于是我们又将目光聚焦在B&B行业上。我们先做了一番研究，从政府的网站上查看每年酒店的订房情况，发现即使在最低的一、二月份，订房情况还是高达30%多，而七、八月份则达到98%以上了。虽然今年希尔顿酒店刚建成，不可避免地竞争会更激烈一些，但正因为希尔顿酒店的成立，说明在这区域还是有利润空间的，还是有市场潜力的。而且住酒店的客户群与住b&b的客户群不完全相同，有些人就是喜欢那种家的气氛，喜欢那一百多年前的古建筑，喜欢宁静的夜晚，喜欢与房东亲切交谈，喜欢感受不同民族的待客方式，而不喜欢千篇一律的酒店以及吵翻屋顶的汽车旅馆。加之我们热情奔放广结朋缘的外向型性格和细心周到处处为对方着想的优质服务，经营B&B是最合适不过的理想事业了。

那次的open house位于parkway上，原来的房主是一家德国老头，已经80多岁了，他有两栋相连的房子要卖，据他介绍曾经也想申请licence，将它改成B&B。房间布置非常豪华，有一个硕大的会客厅，地理位置也不错。遗憾的是房间数量不够，只有两间，加上地下室也才三间，要将会客厅改造成房间，势必得花不少银子。更麻烦的是停车位不足，如果把草坪改成停车场，又必然破坏美观。申请执照也是一件费时费力的事情，几经论证，我们最后还是不得不忍痛割爱。后来我们又看另一家，就在我们现在这条街上，房子外观陈旧，里面摆设还算可以，房主是美国人，平时夏天过来经营，冬天回美国。前不久听邻居说这房子冬天是养老鼠的好居所，因为没人照料，房子里都充满老鼠，听了有点毛骨悚然。不过我们从这里学到一点装饰房间的理念。

这时期，很多房产中介都对我们有兴趣。我们也去参加了一次first home buyer的会，在会上了解了买房的过程，以及第一次买房者可以享受的优惠政策，顺便吃了一顿免费的自助餐，还拿了一些抽奖的奖品。其中一个中介对我们提供了许多有用的信息，他还带我们四处去看房。我们看中了一套有13个房间的房子，站在这房子阳台上，可以听到瀑布巨大的水声。这个中介一家都从事这职业，号称认识政府部门很多很多人，可以帮我们申请执照，一两个月就可以拿到。这栋房子似乎是为B&B而设计的，房间的格局不错，中介也给我们开价的建议。我们准备下offer的时候，中介开始耍伎俩了。他告诉我们说现在有两个人在出价，而且价格都出得很高，如果我们要出价，得比他们高卖主才会考虑。这名看上去非常老实的中介的话让我们有点茫然，我们向他打听Simcoe街上我们现在后来买的这套，他说他不crazy on Simcoe street，因为离瀑布稍有点距离。后来我们在网上去搜索这一带B&B的订房情况，发现有一些也订得很满，丝毫不逊于其它所谓的好地点，这就意味着生意的好与坏固然与地理位置有关，但跟房子本身的条件以及宣传方式服务质量等其它因素也是密不可分的。地理位置只是其中一个因素而已，现在大家都在网站订房了，相对而言，物理位置在四通八达的网络上的影响微乎其微。

我们便按兵不动，同时瞒着这位中介联系了Angel’s Hideaway的卖房中介。对方中介是一位厉害的女角色，她一听我们没有买房中介，便说按规定是不能给我们看的，然后又说如果我们与她签订协议的话，可以提供给我们一个good deal。我们来到这家位于4360 Simcoe Street的Angel’s Hideaway，原房主是一对英国老夫妇，那位绅士已经75岁了，女士65左右。他们过着欧洲式的优质生活，所以房子布置得非常漂亮，我们一眼便忍不住喜欢上了这房子。一朝被蛇咬，十年怕井绳，我们便不打算跟之前那位中介了，在我们搬进新家后，那个13间房间的房子还没有成交，中间发生的事情我们不得而知，据我们的猜测，要不当时根本没有人出价，但中介为了促成交易，故意放烟雾弹，迷惑我们。因为他们的中介费是房子售价的1.5%，虽然由卖方支付，但成交价格越高，他们拿到手的也越多，而且出价越高，越容易成交，只要我们愿意当傻瓜的话。要不就是卖主勾结朋友，故意报个虚价，最后撤掉那个offer，总之当时我们没有钻进去是明智的。在这时我们又认识了另一位老头中介，他是从欧洲某个小国来的，名字很长，简称Tom。他号称做了几十年中介，熟悉这个城市里每一栋房子的历史。Tom打电话给卖房中介，对方不知道他是我们的中介，便将情况和盘托出。这栋房子从2008年4月12日开始挂牌出售，一直到今年，还没有人出过价。房价也降了两次，最近一次降价就在一两个月之前，由之前的36.9W降到35.9W，再到34.7W。再没卖出去，MLS上的列表就要过期了。而房主在Port Corbolne已经买了一套房子，要搬去跟女儿住了，所以他们很着急出手，到时房间里的所有设施都留下来，包括床单、浴巾等，还有执照也包含在内。这些信息对于我们很有帮助，Tom便跟她约，让我们再去看一趟房子。对方中介看到我们有点愕然，也有点恼怒，所以在往后的每一环节都不太主动配合，而且还有刁难之意，这也令之后一个半月里徒生了许多不必要的枝节。

Tom很认真地给我们看每一项设施，包括电表、水管等。他看完后告诉我们这套房子非常漂亮，自己居住是很理想的住所，价格也合理。我们便问他要出多少价，他说随便出个26W，看对方的反应吧。这时，他又介绍另一家靠近瀑布的B&B给我们，也是包括执照一起卖的。我们相约去看房，房主是伊拉克人，儿子在多伦多也从事房地产中介，父亲在这里照料生意。房间跟我们这家没得比，价格倒是相当。Tom也一直游说我们考虑那一套，还说对方可以hold住mortgage，意思是我们不需要去银行贷款，只要分期还给他们就行了。这对于我们来说不是什么馅饼，因为我们可以从银行贷到款。只有对那些无法从银行获得贷款的人才比较有诱惑力。而且Tom越大力推荐，越令我们增加疑虑：首先，对方也是一个卖房中介，他们知道实际操作的任何环节，说不定对方跟Tom已经达成某些协议呢。再次，对方既是卖主，也是中介，他可以不要这笔中介费，全部让给Tom，这样的话，Tom当然大力推荐了，吃亏的还是我们。而且这房子我们还要用来居住呢，所以我们以此为理由，跟Tom说不要再提这房子了，我们不会考虑。在此之后，Tom才开始跟我们介绍这房子的一些背景，当时他们买来的时候价格就是偏高，再加上他们花掉不少钱装修，拓宽，所以售价就降不下来了。又一次为我们的涉险过关暗中捏一把汗。在这场谈判中我们学会了如何保护自己，谁的话都只能听一半，最后还是要有自己的明断；另外，房主推荐的几个B&B协会倒是一条有用的线索。

在这期间还看了一些房子，不太具有代表性，这里就不一一细表了。房子基本确定后，就要准备下offer了，在此之前，我们还得去银行先申请贷款，要做pre-approval。这只是一个资质的问题，还不是真正的拿到贷款。我们就边看房，边做这项。那时我还在Wendy’s打工，这工作收入不高，但缺此收入，对于申请到贷款又是一项阻碍。于是我还不得不保住这工作，不敢跟同事说我要买房。年初时，丈母娘要来探亲，当时我去找总经理开了一张我的收入证明，这张纸对我们申请银行贷款也起了很大作用，即使后来我要辞职了，它还在起着作用。我们申请pre-approval的时候，找了CIBC、TD、RBC等银行还有一些金融机构，一家一家谈过去，每一家的利息都给得不同，但每一家都能批准，甚至同一家银行不同经办人给的也是不同的利息。谈判的过程是漫长而艰苦的，有些银行还二进宫、三进宫，反反复复，因为他们每天提供的利率都有所不同，非常烦人。最后我们跟TD一位华裔职业达成4年年利率3.64%的意向，这里为了叙述方便，也把她的名字公布一下吧。她叫Brenda，是在这里出生长大的华裔。因为当时加拿大央行在降息，而TD还没有公布自己的降息措施。她承诺我们说在closing day之前，只要是TD降息了，就给我们相应的低利。我们问她如果以后她不经手这块了，能不能留一个条子给经办人，告诉那人有关此信息。她说不用留条子，那人也会按此执行的。这条件听上去是挺有诱惑的，我们便推掉其它银行的预约，准备专心一致地跟TD了，因为我们是TD的老客户了。

我们开始跟Tom商量下offer的事。在这方面我们知道不能心急，可还是按捺不住急切的心情。中介是老狐狸，他怎么会忽略我们这些涉世未深的人的面部表情呢？他说如果要下offer，至少得下个真诚的，要不对方可能一掷了之，或许连机会都失去了呢。我们便下了一个相对合理的价位，对方很快签回来了，并让中介带回来一句话，说看到我们的出价很失望。几个来回之后，都是我们在作让步，对方咬得很死，看来之前说的他们急着出手的信息不是很正确啊。这下心急的反而是我们了，因为我们要赶在旺季来临之前赶快成交，而且我也想急于成交，摆脱那讨厌的工作，从事我的新鲜职业。从开始下offer到成交5月15日成交日，总共还剩下不到一个月，中间还要预约验房、律师还要查一下房子的问题，还要申请贷款，银行还要派人去评估房子，留给谈判的时间不多了。

每天晚上，我们都在Tim Hortons里商量对策，然后第二天Tom将我们的offer送给对方，再带回来对方的消息，我们就这样在等待中一天一天度过。这时候我们一直没跟Tom签约，如果我们不满意，随时还可以换中介。这点他对我们是很信任的，同时他也表示了我们对他信任的谢意。谈判还一直僵持不下，已经超过我们之前的预算了。可中间还有差不多1W的距离，Tom说他可以出让1500的中介费给我们。对方说他们在周六下午两点，还有别人要来看房，虽然我们明知他们一年里都没有人下offer，有人来看房也不一定会出价，但为了争取时间，我们还是提高了警惕。周五晚上11点了，我们还在跟对方谈判。顺便说一下这谈判的规则，我们是不允许跟对方中介或卖主打电话，私下沟通的，只能由中介在中间互相转达信息。好几次我们都气馁地想说直接跟房主商量一个价格，或许比中介传达信息更有效，省去大家互相猜测对方用心的痛苦。最终我们还是一直遵守游戏规则，而且从卖主的性格来看，他们很不喜欢跟人讨价还价，算是很实在的人，他们未必敢跟我们当面谈判，中介这种方式显然对他们而言是更舒适的方式，对方中介是他们的朋友呢。只剩下3000的距离了，我们咬定一个价，便不肯再升了，对方在思考一晚后，答应了。周六中午1点前，Tom将offer送过去，对方签了。在此之后，对方便不能接受别人的出价了，除非银行贷款无法批下来，或是我们在offer中提的条件，无法实现，否则我们也不能再撤回这offer了。在理论上，这房子就会在5月15日之后成为我们的了。

Offer签定后，我们接下来要做的就是跟银行正式申请贷款。两天之内便批下来了，看上去一切顺利，我们只需过去签订一下协议就成功了。偏偏在这节骨眼上，Brenda打电话告诉我们说中间出了一些问题。银行派人去看了房子，说我们这房子是商业用途，因为他们在门口看到一个牌子，是bed and breakfast，我们得按商业贷款的途径来申请。这就意味着贷款利率要升到一年6%或7%，这显然是我们无法接受的。这中间还有一个原委，因为这房子在挂牌出售时，便作为商业用途，在商业网站上列广告的。后来我们与卖主达成的协议是作为single home来买，这样我们才不需要申请商业贷款，而且我们才可以作为first home buyer，享受到政府的降土地交割税的优惠政策。所以卖方得把原先的广告撤掉，在MLS上重新列。那时候原先的广告已经到期了，网上不能查到了，所以卖方中介就图省事，没在MLS重新列出来，只用手写了一份卖房的广告清单。银行在网上查，当然无法得到半丁点信息，所以他们便派人实地来查，以免我们用一个莫须有的房子去申请贷款。银行派一个人drive by，不巧就被他们撞上这块牌子了，便跟对方中介约，进去了解相关的情况。我们赶到银行，然后跟Brenda说这房子现在确实是商业用途，但我们只想买单独的房子，买好房子后，我们再去申请执照，我们也确实想把它用来当作B&B，不过那是下一阶段的事情。Brenda开始打电话给TD银行总部负责贷款的部门的头。因为我们差不多放了40%的首付，任何银行都抵制不住这诱惑，尤其是在这经济衰微之时，大家都想抢得我们的现金，所以那个头就写了一封e-mail给Brenda说因为我们是TD的老客户，可以给我们这个特例。谢天谢地，这场风波终于平息，但我们仍心有余悸，便叫Brenda给我们提供一份可以当作证明的e-mail，以免他们哪天又变卦。

这里我再简单介绍一下加拿大的房贷操作流程。加拿大号称是世界上银行安全性能最高的国家，美国的次贷危机害惨了美国百姓，也害惨了银行自己。美国银行明知道一些百姓无法还清贷款，还把贷款贷给了那帮人，理由无它，就是指望哪天收回来准备拿去拍卖，银行可以赚到一些利息。当一栋房子被拍卖，银行尚有利可图，当几千几万座房子都在拍卖的时候，显然没人买得起房子了，银行贷出去的钱就收不回来了，所以银行也就破产了。而加拿大的银行系统比较保守，首先他们得确保对方有偿还能力。他们通过一系列指标，来评价你的按揭占你收入的比例是多少，一般是低于40%为佳；还有就是首付款占整个房价的比例，有些银行号称零首付，这对于想买房的当然是很有诱惑的。但如果首付低于25%，买主得向保险公司购买保险，多花几千块给保险公司，然后保险公司再评估你的偿还能力，才允许你投保。所以最终即使你无能力偿还，那就由保险公司去承担了，但保险公司显然也不是慈善机构，他们所挣的就是你白白支付的几千块而已。

接下来我们要做的是请人来验房。一位老师的妹夫是做这方面的，但他却在几百公里之外，那位老师建议请他来验房，因为他反正要来尼亚加拉，我们只要帮他们出一晚的住宿费就好了。最终我们担心时间太赶，因为等他来，到成交日期已经为期不远了，万一房子本身存在什么问题，我们就很难掌握主动。Tom帮我们找到一家便宜的验房师，律师也是他帮忙找的。在验房师这个环节，我们享受到了好的服务，在律师这个环节，我们享受的就是另一场斗争了，先按下不表。

房子各方面情况都非常良好。前面部分是旧的，大概是几十年的历史吧，后面部分是五年新的，而且建筑公司也是当地最好的建筑公司，完全按照建筑标准建造的。也没有大的损坏和隐患，所以我们可以放心地买了。Offer上有关房子条件的条件可以去掉了，只剩下银行贷款了。

好事多磨，银行贷款又出现问题了。Brenda认为我们有把柄在她手上，而且这是商业贷款，现在似乎我们只能跟她走了。所以她写一封e-mail说之前谈好的利息她现在无法提供了，因为央行下调利息，而TD经过开会决定在上调利息，只能提供我们四年3.85%的利息。这当然是无稽之谈，因为TD的网站上就是这利息，如果我们要四年3.85%，根本谈都不需要谈就能得到。再加上随便打个电话给她同一个部门的人，对方都可以提供更低的利息。在央行下调利息的前提下，她反而要给我们升息，即使你再找一千个理由，也没有可能说服我们。我们想要的是在这个大好形势下，我们希望再降低一些利息呢。于是决定跟她斗智斗勇一番，先将她晾在一边。开始跟CIBC谈，CIBC可以提供四年3.55%的年利息。我们在网上看到CIBC还有返还现金，便跟那位客服代表讨论现金返还的事情。基本谈妥之后，CIBC迟迟不派人去验房，此时离交房已经不到20天了，时不待人，我们等不起了。CIBC估计也是想抓住我们这个劣势，故意拖我们一下。在这时候，我们才真正体会到资本主义处处陷阱，人人为了分一杯羹，都各自耍手段，只要稍不小心，就只能陷进去，或是被迫屈服。偏生我们不服输，就有决心跟他们周旋到底。最终利益战胜了他们，CIBC定下了验房的日子后，我们告诉他不要再去了。因为在那前一天，Brenda被我们晾了几天（电话不接，e-mail不回）之后，她也坐不住了，写了一封信来，问我们是否还要跟她，如果要还想跟她，可以去她那里再谈。我们到她办公室后，她显然放不下面子收回之前讲过的话，便提供了一份三年3.05%年利率的低息给我们。对我们而言，这是一份更理想的利率。之前她一直建议我们，因为我们自己这么关注，这么了解，完全可以走浮动利率，当时浮动利率差不多是2.5%，以后等浮动利率涨了之后，再把它锁定固定利率也不迟。但我们从这次贷款事件知道银行也是靠不住的，现在能争取一个低的固定利率还是比较好的。而且三年后，我们的款还得差不多了，再跟不同银行谈一年的固定利率，这是比较划算的。前面三年本金比较高的时候，低一些的固定利率是非常必要的。于是我们接受了她的这一offer。现在就坐等每年加还15%，争取在三年之内将本金降到很低。

这一经历大概过了四五天，最终我们还是取得了胜利。在我们结婚五周年那天，waive了所有conditions。这样，十几天后房子就归我们了。相当于买了一栋房子来庆祝我们的木婚，也是颇有纪念意义的。

我们开始订家具了。我们到Ikea、Brick等家具店逛了一遍，心中大致有一些印象，关于家具方面其实也有很多话要说，以后有机会再另开主题详述吧。我们也跟卖主开始商量移交的事情了。他们是一对非常好的夫妻，留给我们许多宝贵的财产，也很细致地为我们留了一些文件，以避免日后我们不必要的麻烦。在这篇文章中祝福这对夫妻，希望他们在新的地方能安度晚年，享受余生。

律师上场了。这个我曾经认为一项神圣的职业，高考时在我的志愿表上占大多数的理想职业，在这里却让我好生鄙视了一番。因为担心律师以我们不是买房为条件，不给我们减免土地交割税，所以我们委托中介Tom帮我们联系，并跟他反复重申这一问题。他拍胸脯向我们保证。也顺便插一下Tom跟我们的关系吧，我们之所以选择他当我们的中介，就是因为他不要求我们跟他签协议，要求我们一定要跟他。我向他提起过这点，他说他不喜欢用合同来绑住客户，如果客户不满意你的服务，有合同也是没用。这样，我们在买房过程中，如果觉得他不称职，可以随时撤换。同时，他也很感谢我们不跟他签订任何协议，尤其是他所作的返还中介费的口头保证。在历次交往过程中，我们成了朋友。后来他还不时过来看望我们。有一次我们在超市，他提着一瓶酒过来，直接放在我们停车场旁边的一个小房子里。

律师来自意大利，他的办公室在St. Catharines。在5月12日那天，Tom带我们去他的办公室，因为他第二天要去做手术，所以他无法陪我们去见律师了。13日下午，我们跟律师的秘书见面，签订了一系列的文件。由于我们的银行在尼亚加拉，所以我们赶回来开支票（据说只要任何一个TD分行开就行了），在他们下班之前无法将支票交给她了。所以第二天一早，lotus去上班之前，先去律师的办公室，将支票交给她。按照常理，这项事情差不多就可以结束了，我们只等第二天下午到卖房律师处取钥匙就行了。（本来也要在买方律师处取钥匙，但我们特别交待将钥匙留在卖方律师处，这样我们可以少去一趟St. Catharines。）当天下午，我们两个闲着无事，就到St. Catharines逛街。突然接到律师本人的电话，他说我们还差一份文件，我们需要到某个地点开GST税收账号，而且还要交1500多的GST，因为我们的房子有三分之一是用作商业用途的，所以这部分需要缴纳GST。我们接到电话后，毫无兴致逛街了，便急急地赶到他指定的地点。停车排队，柜台的人员告诉我们如果开通GST账号，可以在电话中开通，不必亲自到柜台办理。我们便打道回府。在回途中，我们不放心，便再致电给律师办公室，他的秘书告诉我们说只要提供GST账号就行了，不必缴纳GST。这时我们又开始疑云重重了，为何前后两人说话不一致，而且为何之前不告诉我们，到第二天就要close了，现在才说？这时Tom刚做完手术，我们不方便打扰他，便决定自己去做一番研究。我们隐约记得只有商业用途占房子的50%以上或是房间超过三个，收入高于3W5才需要提供GST，然后必须向客人收GST，而我们才有两个房间用作商业用途，面积也顶多只有1/3。税务局的网站上写得一清二楚，而律师还向我们征收（代收）。即使要交，我们如果要交GST，也不是他说的1500多，而应该是5000多。此时虽已注册了一个GST账号，但我们决定坚决不给他们提供此号码。我打了个电话给房主，他说他也不知道为何要向我们收GST，他们提供了一个重要信息给我们，因为当时卖房中介（又是她）在提交文件时把本来在出租的另两间房的信息一并给了他们的律师。那两间房当时是租给一个按摩师，要提前两个月通知她，她才能搬离。在我们整个买房过程也不过才一个来月，所以五月份的房租一半交给原先的房主，后一个半月的房租应该交给我们，所以卖房中介就把这信息提供给了卖房律师，卖房律师觉得我们应该要交GST，便打电话给我们的律师，而我们傻傻的可爱的律师不但不维护我们的利益，反而唯唯诺诺地应下来，转而向我们要GST账号，而具体如何规定的，他也完全不知晓，所以忽而要我们交GST，忽而又说只需要提供此账号即可。OMG，他完全被牵着鼻子走了！而且显然地，他们对这方面的法律知识还是薄弱的，薄弱没关系，网上有，可以去查，也可以到相关税务部门查。

15日早上，律师再一次打电话来，还是那些话，但口气似乎很强硬。他说如果你不提供GST账号，我就要向你们征收GST了。听到这话，lotus有点火，便打电话给税务局，再进一步确认一下，税务局的一位经理听到事情原委后，觉得问题有点严重，便花了半个多小时非常耐心地解释，并进一步确认我们是不需要交任何GST的。Lotus想问他能不能留一下电话号码和姓名，以便我们转告给律师，让律师打电话给他们。对方说不方便提供，只好作罢。律师电话也来了，他说他也向税务部门问了，我们就是要交。我们问他你问的是谁，他不肯说。我们就向他摊牌，告诉他网址和电话号码，叫他再打电话问一下，问清楚。而且总之无论如何，我们是不会提供GST账号的。那个上午，律师和他的秘书不停地打电话来，而其时lotus还在上班，她被弄得不耐烦了，直接告诉律师不要再打电话来了，如果再打电话过来，我们也要收咨询费了。本来我们花钱请律师，就应该帮我们解决问题的，而不是凌驾于我们之上；我们请律师的目的，就是碰到不清楚的法律条文，有地方可以咨询，你律师不知道没关系，但你要去做研究，去为我们找到答案。现在这位意大利大律师倒好，反而要来问我们到哪里去查答案，当然，我们提出收费也是非常合理的。自这通电话之后，律师和他的秘书便没有再打电话来了，一直到下午，没有任何动静。我们一方面高兴终于没有电话了，事情应该进展顺利；一方面又担心万一出什么问题，时间已经所剩无几。因为第二天就是周末了，且个长周末，如果有什么意外就得等到下周二了。单单因为房子无法交割还比较无所谓，更令人头疼的是周六已经有客人入住了。原房东已经将房子清空，打扫干净，他们已经搬到那边去了。

我们的律师事务所下班时间是4:30，卖房律师是5:00下班。下午4:00，我们坐在附近的Tim Hortons边喝咖啡边等待，然后打了个电话给我们律师的秘书，她没对方弄好后会打电话告诉我们，叫我们过去取钥匙。4:20，电话仍旧没有响起，我们便驱车来到卖房律师的办公室。在门口等了一会儿，再进去里头等。接待的小姐说他们还在弄一些表格之类的文件，现在还不能给我们。4:35，她将钥匙给了我们。拿到钥匙后，我们来不及兴奋，先打电话将消息告诉我们律师的秘书。她准备下班，然后说下周再跟我们联系。还有一些产权证等文件他们需要寄给我们，但自那之后，她一直未跟我们联系。其它人买房，至少会跟高傲的律师见个面，握个手。我们在这几个不平凡的日子中，只是跟律师通过电话，没有见过面，更别说握手，我们之间只有作战没有友好。不过，最后的胜利是属于我们的，他已经不好意思来见我们！这也是我们买房过程中很有意思的一件事。

拿到钥匙后，我们终于长舒了一口气，一切地不顺利都过去了，生活为我们打开了一页新篇章。来不及喘气，也来不及庆祝，我们赶快到新家开门，去看看属于我们自己的家。惊鸿一瞥后，又马上去买第二天即将前来住宿的客人的早餐，接着开始忙着搬家。整个搬家过程紧张而兴奋，我一趟一趟地运输，丝毫不觉得疲倦。

明天，我们就搬进来两个月了。两个月后再回忆当时的前尘往事，气恼、愤怒的感觉已经飞到爪哇国去了，一些细节也已经变得不再重要。只是希望这不平凡的经历能留下一点雪鸿泥爪，是为记。
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父母访问签证学习贴之一

~ 仔细 认真 耐心 ~


我父母去北京的签证中心，2009年4月6号上午11点交完材料； 4月7号晚网上显示“护照已快件寄出”。4月10号早在家收到邮件，顺利签过，1年内有效的多次往返签证。



其实官方网站里介绍很详尽 (Application Kit里 和 北京签证中心网站的“常见问题解答”里), 中英文都有，别怕麻烦，认真读了心里就有数了。几个有用的网站我贴在了最后。


关于Application Kit for a Temporary Resident Visa , 建议去官方网站下载最新update 的，其每页的右下角都标有年月，我用的是12/2008版的。


详情见以下网址：
http://www.canadameet.com/bbs/showthread.php?t=245219

2009年怎么报税？ 加拿大最新报税指南

2009年怎么报税？ 加拿大最新报税指南


每年的2月1日至4月30日，是加拿大一年一度的报税季节，这段时间是税务局及会计师们最为忙碌的时候。根据加拿大法律，主动及报税是每个加国居民应尽的义务，更是义不容辞的责任。对于个人来说，及时、正确地处理好报税事宜，是关系到个人及家庭来年各项福利的头等大事，怠慢不得。让我们在这报税季节，重温与报税有关的方方面面的知识，助您顺利完成报税。

报税的主要途径

为了方便报税人，加拿大税务局推出三种报税途径供选择，分别是：网上申报、电话申报及邮寄方式申报。纳税人可以根据自己的情况选择适合的报税途径。具体如何完成报税，纳税人可以选择自行申报、购买官方认可的计算机软件报税以及聘请专业会计师帮助报税。

电话报税（Telefile）及网上报税（Net file）具有方便、快捷的优点，不过，报税人需要有税务局给的使用代码（access code），在您报了第一次税，税局开始有了您的报税记录之后，税局就会在每年的1月将此代码寄达您家中。使用电话或网络报税，除税务局特别要求外，一般不需附交任何凭单或收据之类的支持文件。税务局通常约在两周之后寄发评税通知（notice of assessment）及退税。

电话报税的方法：准备好各项税务单据，拨打免费电话1-800-959-1110，依次回答接线员的问题，报出您手里税务单据中的各个项目和相应款额，即可完成报税。

网上报税的方法：详情请参看税务局网站http://www.netfile.gc.ca/的介绍内容，或致电1-800-714-7257查询。

邮寄方式报税是最原始的报税方法，即是在用于报税的个人税表（T1General）上手工填报各个项目的数额。这种方法虽然“笨”，但也有其好处，填完表格后还有余地做修改，很适合报税项目简单、初次报税的新移民。家住本拿比的洪女士经常说，她自己并非专业会计人士，但对报税过程的各个环节有大体的了解，知道最后的退税或缴税结果是如何计算出来的，就是得益于在抵达加国第一年时，自己按照税局提供的说明指引，逐项逐条地填写报税表。

要提醒大家的是，纳税人有责任保留财务及税务数据六年，以备税务局随时审查。

税表的领取方式

用于报税的个人税表T1General通常都可以在邮局拿得到。如果曾使用邮寄方式报税的纳税人，每年报税时期，税务局都会根据纳税人提供的地址将税表寄出。另外，部分公立图书馆内也提供当年的税表，在各税务局的办公室及税务局的网站上都提供各类税表。如果使用网上报税和使用软件报税时，则不需要税表。

若申报人的地址改变，则应该尽快通知加拿大税务局，以免错失税务局的退税款及其它通知。卑诗省民更改地址的方式可以：

1、通过上网到加拿大税务局网站http://www.cra-arc.gc.ca使用“我的账号”（My Account）功能；

2、通过信件或传真将个人签名、社会保险卡号、新地址及生效日期邮寄到：
Canada Revenue AgencyTax Centre
9755 King George Hwy
Surrey BC V3T 5E6
或传真到604-585-5769

3、致电1-800-959-8281更改。

报税截止日期

加国税务局规定，报税截止日为每年的4月30日午夜，如果纳税人及配偶在上一个税务年度有自雇收入，报税截止日将为6月15日午夜。需要注意的是，若需补缴税款，必须在4月30日报税截止日前付寄， 以防止推迟报税而引起的罚款和利息。税表的邮寄以邮戳为准。

不交或迟交报税表的后果是严重的，将面临罚款幷需要交纳利息。计算办法如下：

超过截止日期一天，会罚欠税款的5%，每迟一个月加罚1%，但最多不超过12个月，也就是最多17%。但若在过去三年中迟报幷补罚款者，或已被政府正式要求（Formal Demand）申报者会重罚，先罚10%，每迟报一个月加罚2%，最多20个月，所以可罚到50%的罚款。除了罚款外，还要交纳利息，利息以每季税务局公布的法定利率（Prescribed Interest Rate）为准。

税款抵减额（tax credits）

在税务专业上，税款抵减额（Tax Credits）与所得扣除额（Deductions）是两个重要的概念，两者不同之处在于前者可直接抵减税款，后者是造成所得的减少。

可以申报的税款抵减额包括：基本个人免税额、高龄免税额、配偶免税额、合格扶养人免税额、CPP供款、EI保费、本身的学费和教育费、医疗费用、慈善费用等。

下面对较为复杂的学费和教育费做些说明：

本身的学费（tuition fees for self）作为抵减额项目，要求付给加拿大的大学或专科以上的教育机构或就业移民部（The Minister of Employment and Immigration）认证的职业训练机构的学费，每个教育机构学费金额在100元以上者，可享受免税额。

可抵减的学费包括入学申请费、图书馆及实验室费、测验费、强制性的计算机服务费、函授课程内的书籍讲义费、证书及文凭费。另外一些附加费，例如体育及保健服务费（但不包含学生协会活动费）也可以抵减，但一般的膳宿费则不可以抵扣。

另外，若在国外上大学，所注册的课程需最少连续13周的时间，并为全日制课程，且取得学位者，学费也可能可以抵扣，但要视该大学是否为加拿大税务局所认可的。若某国外大学并不在税务局认可的名单内，需要一定的程序申请。

除了学费，教育费（education amount for self）也可申报。作为全日制学生（full time student），每月可申报400元的教育费免税额。部分时间学生（part time student）至少连续3星期的课程，每月至少12个小时，每月的免税额是120元。2006年又新增的一项教科书减免额（textbook tax credit）规定：凡符合领取全日制（full time）教育款项的学生，有每月65元的减免额，部分时间（part time）学生减免额为每月20元。

若学生本身不需要使用全部的学费、教育费用和教科书抵减时，剩余的部分可先转给配偶、父母或祖父母，但一个子女可转移的学费、教育费用和教科书费用不能超过5,000。

需要指出的是，子女请家教或补习班的费用是不可以抵扣的；学习钢琴、才艺等非运动型的学费也不可以抵扣，但若才艺音乐学校开具T2202 或T2202A的学费收据则可以申报。

所得扣除额（deductions）

将各种来源的收入加总而得到的综合所得，可以扣除一些税法所容许的个人性支出，才达到应课税所得，这些可以减税的个人支出在税法上称之为“所得扣除额（deductions）”。

可以申报的所得扣除额包括：RRSP、工会年费及专业职业协会会费、残障支持费、托儿费、搬家费、赡养费支出、其它受雇费用等。

工会年费及专业职业协会会费（Annual Union, Professional or like dues）可以申报扣除额。与薪资有关在年度内缴纳的费用，例如：付给工会或公务员协会的年度会员费、根据各省的法规付给专业职业协会的年费、为维持各省法规要求的职业公员资格而缴付的专业年费及专业保险保费都可以申报作为抵税额。但是年度会员费并不包括入会费、特征费（Special assessments）或者其它并不为维持组织的日常营运的费用。

托儿费（Child Care Expenses）也可申报扣除额。李金萍指出，当夫妻双方必须请人代为照顾孩子才能去工作、经营生意、“全时间”（full time），或“部分时间”（part time）就读学校、接受职业训练或进行研究补助的研究时，才可以扣减托儿费。

按照税务局规定，填报托儿费所得扣除额者通常是夫妻中所得较低的一方。托儿费可以包括在家庭中或托儿所的托儿费，寄宿学校（Boarding School）及各种活动营（Camps）的费用。

搬家费（Moving Expenses）的扣减额也有一定规定，李金萍解释，适用于为了经商、就业或就读大专院校在加拿大境内的搬迁。新家距新的工作场所或学校要经旧家近40公里以上时，许多与搬家有关的费用都可以在新的工作场所赚得的薪资或自雇中扣除。如果是全职学生，只有在有奖学金或研究补助时才能扣减。当年度未扣尽的余数可以在下一年或以后的年度中扣减。

除了雇主代付的部分之外，搬家费用包括：

合理的旅费，包括纳税人本人及家属旅行时所花的食宿费。

行李托运费，包括储仓费。

在旧家及新家附近的旅馆费﹑膳食费，最多可报销15天。

旧家租约的毁约费用。

出售旧家的销售成本，包括房地产经纪人的中介费。在出售旧家的情况下，购置新家的律师费及房地产转移税（Transfer Tax）。

不过，由国外移民到加拿大的搬家费是不可以扣减的。因为搬家费通常只适用于加拿大境内的搬家，由外国搬到加拿大，或由加拿大搬到外国的情况一般是不适用的。

2009年个人所得税税率

加拿大实行二级税收制度，即联邦税收体系和省税收体系，指联邦和省政府对在纳税年度居住在本国本省或从本国本省取得收入的个人应纳税所得进行课税。它是一种累进税率制，不同收入段适用不同的税率，一般来说，每年联邦政府和省政府会对收入段和税率作小幅度调整。

据加国税务局（Canada Revenue Agency）公布的信息，2009年度个人所得税税率表如下：

联邦政府：

应纳税收入 适用税率
$0 to $38,832 15%
$38,832 to $77,664 22%
$77,664 to $126,264 26%
Over $126,264 29%

个人免税额是$9，600，无收入来源的配偶免税额亦是$9，600，免税额适用于各档收入阶层，但计税时采用最低一档税率。

卑诗省政府：

应纳税收入 适用税率
$0 to $35,716 5.06%
$35,716 to $71,433 7.7%
$71,433 to $82,014 10.5%
$82,014 to $99，588 12.29%
Over $99,588 14.7%

2009年报税的新变化

据金百利会计师事务所注册会计师（CGA）刘军介绍，总体来说，今年税务政策与去年相比，没有很大的区别。只在少数项目上有优惠政策出台，其中对纳税人关系较大的有：

1、免税储蓄账户（“Tax Free Saving Account, 简称TFSA”），从2009年开始，利用登记的储蓄账户存钱，将使投资收益免税。满18岁加国居民，拥有一个社会保险号码（SIN）就可以是这一类账户的户主，存入数额一年不超过5,000。以前没用的额度可以滚动到以后年度。

2、注册残障人士储蓄计划：适用于年龄不超过59岁的残障人士。报税时收入计入税表125行，返还计入232行。

3、更多医疗费的抵减——您可以为您自己和配偶、1991年以后出生的小孩或其它未自立成员申报某些额外的医疗费，如某些手术的费用。

4、投资税务补贴——加拿大政府鼓励民众进行投资。比如说，如果纳税人把钱投在基金里，政府会给予些许补贴，体现在反映投资收入的T3税单中的第41项目上。