搬完房子了，长时间从Roia得到大量有用的信息，我也给大家点反馈吧：
1。验房用了两个网上名西人Keith tripp 4163208863，和M打头的女士，推荐Keith，房顶和阁楼都去了，4hrs,很仔细，卖方都快急眼了
2。律师Noah Okell 9057618711 感觉还OK，我是属于事儿多的那种，还算耐心，虽然最后感觉有点推脱，但比起网上其他人的描述，还OK。感觉卖方的西人律师比我这个还好，所以大家还是多尝试主流的西人律师，现在的华人律师和网上知名的西人律师都被中国人惯坏了。
3。搬家，隆重推荐家兴搬运 6478188363，不夸张的说，比我自己搬的都好，以前网上看帖都被吓怕了，搬之前捏着一把汗，结果很满意。有个小插曲，定了电梯搬家，有个阿差邻居非要借电梯，解释给他我要付管理员定金保证电梯不被损害，所以不可以，人家阿差居然窜到电梯里面说不搬都不搬，后来让我给喝斥出来，今天发现我的车被人给挂伤了，还不知道怎么做，还没报警，郁闷ing。。。不知道是不是阿差干的，所以建议今后大家买房还是要远离阿差。
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Tuesday, September 6, 2011
Monday, September 5, 2011
Saturday, September 3, 2011
[学习]晒一下我家现在房子状况,供买房或租房参考
http://forum.canadameet.me/showthread.php?t=491915
提醒：点链接可以看到后面更多的讨论，值得往后翻阅。
晒一下我家现在房子状况,供买房或租房参考
1。09年底买的。48万5独立屋，首付8万5，当时经纪退3000经纪费（cover律师费1500及其它好像还有税费，挺多的大几千具体忘了）
2。当时月供：2315month，（前面40%本金）20年 利率3.5%
3。地税约2800。每月250
4。水电气：每月300多
5。刚搬进时各种维护，改装（刚搬进时很有干劲）费由上万，具体都忘了。
6。每月各种维护平均200（不多吧）
月固定支出 2315*（1-40%）+250+300+200=2139（不含每月付本金部分）
本金付了：2315*40%=926*20个月=18520刀
总支出：85000+2139*20+18520=146300刀
现在看周边估计我这房子市场价：51万5左右
如果我卖了： 51万5
经纪费：约13000
律师费：约1500
其它税：没卖过，不懂。
家具等搬家换新的，损耗等，不懂。
但问过经纪的朋友，卖前估计最少要花1万以上修饰后，才好出手。（假设性费用，未计入成本）
银行欠款余额：400000-18520=381，480
各种手续费要吗：1000
卖完房后我手上余钱：515，000-13000-1500-381480=119，020
结论我20月花在住房上费用，146300-119020=27，280刀 每月：1364刀 （应该会比这多点，很多损耗现在也算不清楚）
以上费用背景：
1。房价涨了6%左右
2。首付85，000，和分期付款18520的本金资金成本没算上，如果投资其他地方应该有部分回报。通胀引起的本金贬值没算。
3。利率3.5，按现在看有点高，20年平均估计就不高了。
4。一些假设性和不确定成本未计入。
提醒：点链接可以看到后面更多的讨论，值得往后翻阅。
晒一下我家现在房子状况,供买房或租房参考
1。09年底买的。48万5独立屋，首付8万5，当时经纪退3000经纪费（cover律师费1500及其它好像还有税费，挺多的大几千具体忘了）
2。当时月供：2315month，（前面40%本金）20年 利率3.5%
3。地税约2800。每月250
4。水电气：每月300多
5。刚搬进时各种维护，改装（刚搬进时很有干劲）费由上万，具体都忘了。
6。每月各种维护平均200（不多吧）
月固定支出 2315*（1-40%）+250+300+200=2139（不含每月付本金部分）
本金付了：2315*40%=926*20个月=18520刀
总支出：85000+2139*20+18520=146300刀
现在看周边估计我这房子市场价：51万5左右
如果我卖了： 51万5
经纪费：约13000
律师费：约1500
其它税：没卖过，不懂。
家具等搬家换新的，损耗等，不懂。
但问过经纪的朋友，卖前估计最少要花1万以上修饰后，才好出手。（假设性费用，未计入成本）
银行欠款余额：400000-18520=381，480
各种手续费要吗：1000
卖完房后我手上余钱：515，000-13000-1500-381480=119，020
结论我20月花在住房上费用，146300-119020=27，280刀 每月：1364刀 （应该会比这多点，很多损耗现在也算不清楚）
以上费用背景：
1。房价涨了6%左右
2。首付85，000，和分期付款18520的本金资金成本没算上，如果投资其他地方应该有部分回报。通胀引起的本金贬值没算。
3。利率3.5，按现在看有点高，20年平均估计就不高了。
4。一些假设性和不确定成本未计入。
Monday, August 29, 2011
Sunday, August 21, 2011
加西的一套豪宅，卖300万
http://www.soprovich.com/home1939.html
3 Bathrooms
Gorgeous Living Room
Gourmet Kitchen with Center Island
Fabulous Architecture with Sparkling Outdoor Pool
Main Foyer with Vaulted Ceilings
Living Room
Dining Area
Dining Area
An Open Plan with High Ceilings
Center Island with Breakfast Bar
Views to the Marina
Bubbling Hot Tub
Family Room
Spacious Master Bedroom
Master with Fireplace
Roof Top Deck Patio
Oceanviews to the South
Master Ensuite
Guest Bedroom
Guest Bedroom
Guest Bedroom
Wine Cellar
Simply Exquisite
Magnificent Oceanview Estate on Eagleridge!
5815 Marine Drive - $2,998,000
Eagleridge, West Vancouver
4 Bedrooms3 Bathrooms
Features
|  |
Gorgeous Living Room
Gourmet Kitchen with Center Island
Fabulous Architecture with Sparkling Outdoor Pool
Main Foyer with Vaulted Ceilings
Living Room
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An Open Plan with High Ceilings
Center Island with Breakfast Bar
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Master with Fireplace
Roof Top Deck Patio
Oceanviews to the South
Master Ensuite
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Guest Bedroom
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如何脱离经纪自己独立售房
业主必读：如何脱离经纪自己独立售房？
(本网编译) 本国房地产市场火热，每位业主看到飙升的房价时都按捺不住激动的心情，盘算着是否应该趁着高价位售房，赚上一笔。
数据显示，本国有90%的房地产交易都由职业的地产经纪经手。作为房屋的卖家，需要支付给经纪销售额5%的佣金。以今年6月份全国二手房屋平均成交价37.27万元计算，佣金便是1.8万多元。
相信每个房屋的卖家在把佣金递到经纪的手上时，心中都会问这么一个问题：有没有可能脱离经纪，自己独立地售房？
如果交易不复杂，且敢于自己承担风险，这完全是可能的。
方法一：雇用“折扣经纪人”
去年10月，联邦竞争局（federal Competition Bureau）和本国房地产机构达成协议，允许卖家雇用“折扣经纪人”（Discount Broker），仅花上个几百元的手续费，便能将自己的售屋信息发布在MLS网上。
所谓“折扣经纪人”，就是收取较低佣金，但是不提供任何与售房相关顾问的经纪人。由于佣金“打折”，服务也被打了折扣，卖家无法指望经纪人会尽心尽力。事实上，他们也仅是借用了一下经纪人的名义，把售屋信息公布出去而已。在这种情况下，卖家自己必须花费颇多心思多方调查，尽量降低交易中的风险。
方法二：使用“自助售屋”公司
除了寻找“折扣经纪人”，本地也有帮助业主“自助售屋”（For-sale-by-owner companies）的公司，如PropertyGuys（点击进入）和ComFree（点击进入）。这类的公司有不同价目的服务package（大多是500至1000元），其中包括可以将售屋资料发布在他们自己的资料库中。如果多支付一些手续费，也可在把售屋信息挂在职业经纪人的名下，发布在全国MLS网站上。
“自助售屋”公司往往声称自己拥有“独特的”售屋系统，以及他们的服务package如何出色。然而，卖家必须了解这些公司并非注册的房地产经纪和顾问机构，而且目前也没有被监管（not regulated），所以可能无法提供有用的建议，尤其在买卖双方进行合同谈判（contract negotiations）、这种最容易出现判断上的差错的时候。
因此，使用“自助售屋”公司的业主，最好是对地产交易比较熟悉的人士。另一方面，卖家在买这些房屋的时候也要格外小心。由于没有职业经纪的指引，他自己必须注意仔细检查房屋是否有隐藏的缺陷，以及要求验证卖方的契税。
方法三：律师和公共拍卖人
律师行业一直都想从房地产交易中“分一杯羹”，他们也有个独立的、用于发布售屋信息的网站（propertyshop.ca）。一些律师也提供帮助业主进行合同谈判、直至交屋，他们的手续费从卖家那里收，佣金率在1%左右。
律师固然可以在合同谈判中提供不错的帮助，但是卖家必须清楚他们并非职业经纪人，所以在信息的获取上会有所欠缺。律师手上的买家和卖家资料都很有限，而且大多仅限于本国，如果你的目标买家是海外人士，律师的帮助就不大了。
此外，卖家也可以选择“公共拍卖人”（public auctioneer），他们的佣金率是2％至2.5％上下，用的人不是很多。
上述所有的选择下，无论是卖家和买家都要花费大量的心思去研究和调查，才能达成满意的交易。需要记住的一点是，如果佣金便宜一分，则意味着卖主要多付出一分的心血。如果真有那种门槛很低，而且又保险、又省力的售屋方式，相信每个人都会这样做，而地产经纪哪里还会存在？
Wednesday, August 17, 2011
ZT-中国已经深陷财富耗尽危机 只差最后一击
中国已经深陷财富耗尽危机 只差最后一击
2011年08月15日 14:37第一财经日报
现在，中国社保基金2010年余额仅8566亿元人民币，人均仅657元，而中国借给美国社保和住房等福利资金高达约2万亿美元(按历史平均价格约14万亿元人民币)，换言之，美国这个富裕国家的国民每个人平均借中国人4.5万元人民币。
在美债遭遇历史上的首次降级之时，人民币在加速升值。
美国时间8月5日晚，标准普尔宣布将美国长期国债评级由AAA级降低为AA+级，引发全球股市和大宗商品暴跌，唯独黄金一枝独秀，直冲每盎司1800美元。
另一个快速升值的品种是人民币。上周5天对美元升值0.749%，换言之，美元对人民币相对贬值了这么多，这意味着中国出口企业以美元计价的收入下降和人民币计价的成本上升——中国“世界工厂”离其无法承受的极限更加逼近了。（专家观点>>>谢国忠：中国经济有可能在下半年出现大幅度下滑）
这还不是上周“中国制造”唯一的“坏消息”。8月12日，据央行公布的统计数据，7月份广义货币(M2)增速创下2005年5月以来的新低，狭义货币(M1)增速也创下自2009年2月以来的新低；人民币贷款增加4926亿元，同比少增252亿元，人民币贷款增速16.6%，较6月份的16.9%继续放缓，也延续了3月以来贷款增速放缓的趋势；人民币存款减少6687亿元，同比少增8166亿元。
这个消息意味着什么呢？中国民营企业的资金环境将雪上加霜，贷款增加额同比少增背景下，在政府项目、国有企业优先贷款的现实中，民营企业贷款将成“涸泽之鱼”，资金使用成本将继续急剧攀升。
不过，最堪忧的是7月份人民币存款“惊人”锐减达6687亿元，同比少增8166亿元，这其中潜伏着巨大的隐患。其中最可能的原因有两个：一是藏身于储蓄中的热钱被提了出来，脱离了中国银行系统，不排除外逃的可能；二是中国国民储蓄急剧减少，其中富裕阶层的大额储蓄被提出，被以投资移民等方式转移海外。
这与2010年11月以来中国A股的超低迷表现很可能是同一原因，从当时的3186点到8月12日收盘的2593点，上证指数下跌18.6%，堪称“熊冠全球”。根本原因在于——A股正呈现股市既得利益者疯狂变现的特征，这包括超规模的IPO、大小非和高管减持。其中今年二季度，中国企业IPO总数和融资额分别占全球IPO总数的28.6%和融资总额的31.6%。8月新股发行再度提速，第一周的5个交易日内竟有4只大盘股网上发行。
目前，中国股市上市公司的数量已飙升到2530家，美国股市到现在200多年了才总共上市了3600多只股票。其中美国股市挂牌股票达到800家用了100年的时间，而中国股市仅仅只用了8年。十多年过去了，中国股市市值涨幅已达4.5倍，但沪指10年仅“爬了”500点，涨幅只有25%。
2011年以来股市的低迷已让A股股东账户每户平均亏损上万元，即社会公众的财产性收入严重缩水；人民币加速升值，货币紧缩使得中国的民营经济濒临绝境。种种迹象表明：本人4月份强烈预警的“中国步入‘财富耗干型’危机”正日渐逼近。现在几乎只差最后一击——中国楼市价格崩盘了。如果楼市价格出现雪崩，中国相当可能将重蹈1990年日本金融危机的覆辙。
地冻三尺非一日之寒，中国今天面临的“财富耗干”的困境，是有其历史渊源的。
对于中国发展的道路，历来有两种思路：一是对内改革先于对外开放，通过扩大政治民主监督，有效制约官僚利益膨胀；鼓励国内企业“产权明晰，职责明确，政企分开”；以满足日益增长的国内人民需要为目标，通过内部市场充分竞争，优胜劣汰，建立强大的中国民族企业；通过提高工人工资，提高资源价格，提高社会保障水平，进而推动中国商品价格上涨，平衡国际收支，最后与国际价格接轨。
这条道路是二战之后德国、法国之路，也是日本和韩国之路。这种策略，使得经济发展的成果和创造的财富主要由本国国民分享。在这条道路上，德国、法国走得更为彻底，他们联合其他国家创立了欧盟，创造了欧元，试图取代美元的国际交易和储备地位，避免被美元铸币税剥削。
另一条道路是对外开放优先于对内改革。在国内改革攻坚缺乏动力的情况下，鼓励外商投资，推动中国国有企业“靓女先嫁”；以外向型经济满足国际需求为指针，长期压低中国工人工资，以极为廉价的劳动力和资源价格，生产廉价的物质商品，出口西方国家，尤其是美国；在货币政策上，人民币不断升值吸引大量热钱投机，外汇管理未能有效阻止热钱投机，实行强制结售汇，导致大量外汇储备结余。再将外汇储备去购买美国国债和各种美元资产。
这最后形成了现在难堪的结局——中国社保基金2010年余额仅8566亿元人民币，人均仅657元，而中国借给美国社保和住房等福利资金高达约2万亿美元(按历史平均价格约14万亿元人民币)，换言之，美国这个富裕国家的国民每个人平均借中国人4.5万元人民币。
这条路走到今天，已经被证明是一条死胡同——不断牺牲本国资源和财富，去换取那些不断贬值的美元和难以变现的美国国债，其最后结果只能是中国的自然资源和人口红利都被耗尽。
如果那一天到来，国际热钱将毫不犹豫地倒卷而去，人民币将狂贬，楼价暴跌，中国金融系统将出现严重坏账，爆发严重的金融危机。
中国正在逼近这个最后的承受力极限。这个极限点将在未来一年内出现，即如果中国继续隐忍美元向中国转嫁危机，则中国将先于美国爆发严重的金融危机。
ZT-中国楼市崩盘具体时间表-看看准不准
ZT-中国楼市崩盘具体时间表
美国纽约大学斯特恩商学院的经济学教授鲁里埃尔-鲁比尼（Nouriel Roubini），曾经以精准预言美国住房市场崩盘及随后的全球信贷危机而闻名。他于2011年4月间，给出了“毁灭性”的预言：中国经济很可能在2013年后硬着陆。另外，国际上还有许多经济学家也早就看出中国楼市存在泡末，都预感到这个泡末最终会破灭。
寄情于山水之间，就个人修为而言，当然是最高境界。但是，民族的荣誉感还是不能丢。在预测方面，绝对不能让孙辈把头功抢走。同时，也不能就这么轻易地让孙辈出尽风头从而把老祖宗的脸丢了。由此，我今天不揣冒昧，按照中国独有的预测理论，即《易经》的理论，来为大家预测中国的楼市崩盘的具体时间。
2012年，岁次壬辰(时间为中国阴历时间，（以下同），房价将真正有所下降。但是，下降的幅度，应该不会很大。就全国平均数而言，大概是下降10%左右。同时，雅玛人的预言，将会破灭。到了年底，你会发现，2012年并不是世界末日。至少在中国，并没有特大的灾害发生。
2013年，岁次癸巳，房价将继续下跌。这一点，跟鲁比尼的预言基本上相似。但是，也并不是他所说的“毁灭性”的硬着陆。其下降的幅度，也不会太大。在2011年的基础上，顶多是下降20%左右。
2014年，岁次甲午，政府很可能会取消2011年之前的种种房屋限购措施。甚至，个别地方政府还会出台优惠购房政策。从而导致楼房成交量及成交价的双双上涨。这一年，是被限购的城市那些拥有许多房子的富有炒房者卖房变现的最好时机。这就是我在《易经人人可学，看完此文就会预测》一文中所提到的“重病之人突然清醒、突然胃口大增，这就是马上要去世的征兆”。所以，这是回光返照的一年，是楼市繁荣昙花一现的一年。或者说，这是自杀性房价暴涨的一年。这之后，也就是2015年，岁次乙未，这是在2014年房价的基础上，略微有所下降的一年。这好比一堆木材燃烧，其烈焰已不复存在，但木炭所存在的余热还是很大的。
2016年，岁次丙申。楼市彻底大崩盘！如三峡之开闸放水，一泻千里，直流大海。中国楼市的繁荣，将风光不再，成为历史。不信祖国传统文化的愚蠢投资商，以及那些中等收入以下的愚蠢炒楼者，将会为这场经济危机埋单。甚至，以跳楼的方式，用生命的代价，为自己愚蠢的行为忏悔。
2018年，岁次戊戌，被自然规律这支消防队扑灭的楼市火焰，存在一些零星的火堆还有些死灰复燃的迹象。但是，与楼市彻底大崩盘之前的风光相比，已经不可同日而语了。
2020年，岁次庚子，以前没有房屋居住、并且稍微有点积蓄的人，将会听到过去因炒房而仍然拥有许多房子者哀怜地对你说：随便你给几个钱，我就将房子卖给你。你行行好吧…… 到了2033年之后，就楼房单方面而言，将会进入共产主义时代----不要钱，按需分配！但是，是过去已建的老房子哟！
寄情于山水之间，就个人修为而言，当然是最高境界。但是，民族的荣誉感还是不能丢。在预测方面，绝对不能让孙辈把头功抢走。同时，也不能就这么轻易地让孙辈出尽风头从而把老祖宗的脸丢了。由此，我今天不揣冒昧，按照中国独有的预测理论，即《易经》的理论，来为大家预测中国的楼市崩盘的具体时间。
2012年，岁次壬辰(时间为中国阴历时间，（以下同），房价将真正有所下降。但是，下降的幅度，应该不会很大。就全国平均数而言，大概是下降10%左右。同时，雅玛人的预言，将会破灭。到了年底，你会发现，2012年并不是世界末日。至少在中国，并没有特大的灾害发生。
2013年，岁次癸巳，房价将继续下跌。这一点，跟鲁比尼的预言基本上相似。但是，也并不是他所说的“毁灭性”的硬着陆。其下降的幅度，也不会太大。在2011年的基础上，顶多是下降20%左右。
2014年，岁次甲午，政府很可能会取消2011年之前的种种房屋限购措施。甚至，个别地方政府还会出台优惠购房政策。从而导致楼房成交量及成交价的双双上涨。这一年，是被限购的城市那些拥有许多房子的富有炒房者卖房变现的最好时机。这就是我在《易经人人可学，看完此文就会预测》一文中所提到的“重病之人突然清醒、突然胃口大增，这就是马上要去世的征兆”。所以，这是回光返照的一年，是楼市繁荣昙花一现的一年。或者说，这是自杀性房价暴涨的一年。这之后，也就是2015年，岁次乙未，这是在2014年房价的基础上，略微有所下降的一年。这好比一堆木材燃烧，其烈焰已不复存在，但木炭所存在的余热还是很大的。
2016年，岁次丙申。楼市彻底大崩盘！如三峡之开闸放水，一泻千里，直流大海。中国楼市的繁荣，将风光不再，成为历史。不信祖国传统文化的愚蠢投资商，以及那些中等收入以下的愚蠢炒楼者，将会为这场经济危机埋单。甚至，以跳楼的方式，用生命的代价，为自己愚蠢的行为忏悔。
2018年，岁次戊戌，被自然规律这支消防队扑灭的楼市火焰，存在一些零星的火堆还有些死灰复燃的迹象。但是，与楼市彻底大崩盘之前的风光相比，已经不可同日而语了。
2020年，岁次庚子，以前没有房屋居住、并且稍微有点积蓄的人，将会听到过去因炒房而仍然拥有许多房子者哀怜地对你说：随便你给几个钱，我就将房子卖给你。你行行好吧…… 到了2033年之后，就楼房单方面而言，将会进入共产主义时代----不要钱，按需分配！但是，是过去已建的老房子哟！
Saturday, June 18, 2011
［学习］温哥华自建屋成本核算2007
目前对自建屋比较感兴趣,在网上发现了该文章,因此转帖来与大家共赏
原贴来自加西网，请参考：http://www.westca.com/Forums/viewtopic/t=106133/u=17546/start=0/lang=schinese.html
声明：本贴内文章仅供学习、测试、交流之用 所有内容均来源于互联网 版权归原作者所有！
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引子:
一直对房屋建筑有兴趣,踌躇徘徊和了解观察了几年,这次总算正式上马,这样的机会使自己有份参与到整个工程进行的过程中,从头至尾学习一次,争取能基本了解在温哥华的普通建屋完全流程,同时也让自己多一份经历.
在这藏龙卧虎的加西,买块小地建屋,绝无显摆之意,写流水帐的宗旨和以前发贴一样,是出于一贯的热忱和友情提示,同时也是为了抛砖引玉, 学习交流和取长补短.
希望,
能得到已有建屋经验的朋友指点;
同正在建屋的朋友相互交流;
给准备建屋的朋友一点参考.
为避免广告和利益期望之嫌,所有公司和商号均不提供信息资料,呈现的成本核算和进行方式都是个人的选择,不具备指导意义和连带责任.同时因第一次参与工 程,受经验和能力局限,所有人工材料报价和管理模式,工程次序等一定不是最合理优化,请大家自己核准并欢迎商讨和不啬指教.
__________________
第一节: 本例建屋概况
1. 地块所在城市: 温哥华.
2. 地块状况: ZONING:RS1(单一家庭型),永久地权标准地 33X122.
3. 房屋形式,格局和尺寸: 西海岸普通二层带地库坡顶独立屋; 全屋 面积:2416平方呎(60%土地面积).初步设计格局为: 主层玄关,客饭厅,厨房,书房,半厕,计1050平方呎.楼上三房三厕(全部套房)950平方呎.地库一小厅加客房全厕以及洗衣房500平方呎.水热系统和热水炉在地库半层.受总层高限制,设计主层和二层楼底各高9呎,地库8呎.
4. 房屋品质和建筑成本: 定位在中等水平,这将体现在委托的建筑商,所使用的材料和技术工人的手工熟练程度方面.初步核算在160-180元/平方呎之间.据朋友建筑经验,一定会超支,超多少要看每一阶段的控制情形.具体的数据在最后每节费用综合后才会准确呈现.所以整个建筑成本不到全部完工都是个未知数.
5. 工程动工起始时间: 2007年3月XX日(从推倒旧屋起算).
6 . 工程暂定所需时间: 七个月(从推倒旧屋起算). 整个建筑时间不到全部完工也都是个未知数.
本节说明: 对于房屋形式和尺寸,各市政府都有不同规定,有的区域对外观,高度有严格规定,比如温西KITS区海边一些区域,申请拆旧建新,所建新屋一定要是和周围相统一的风格,想在外貌上有些许改变,上下来回折腾,费时费力,最后还不一定拿到许可,但却拖长了批则所需时间. 本例由于想让成本容易控制及方便管理,采用工艺比较成熟的普通流行式样.
__________________
第二节:前期准备
土地过户后进入前期准备阶段,顺次联络面谈下面几类专业人员并展开各项工作:
1. 银行贷款经理: 根据自己财务状况和预算进程选定贷款方式和数额,通常是二种方式:一种是以普通贷款买下旧屋地,建筑费用另以现金支付;另外一种就是建筑费用也让银行贷款,把所有建屋文件包括许可和计划书等交给银行,让他们评估做一个建筑贷款,获得同意后银行在工程进行中会分批支付给建商,全部完工后合并再转成普通房屋贷款.
2. 测量师: 测量师的工作在整个建屋过程中分三个部分在不同时间完成:
A.测定地界,测定中心线和四个角点,钉出地桩,界内每棵树的位置,出具结构工程师所需的一切资料和测量图并送土地厅备案. (第一部分需时一星期).
B.界定地基位置(6个测点)及房屋三层格局测定.
C. 界定车库位置.
3. 设计师: 设计师根据你心目中大概的意愿绘出草图,然后在讨论商量修改,几个来回后,确定正式图纸(一星期),让结构工程师鉴定盖章(一星期),由设计师送市政府审批(通常三至八星期,具体根据旺淡季而定.但如果牵涉到区域内外观,式样,高度等原有规范方面的改动,可能会长达六个月甚至一年).本例在四星期后拿到许可证.
4. 建筑商: 这是最重要的一环. 通常和建商的合作方法有二种:一就是全包给建商,到时候给钱拿房就行, 省心省力.第二就是让建商做管理,制定工程进度,提供分包商供你选择,提供同等品质下最低廉的建商户头优惠价材料.监督每个环节的质量和进度.你控制和选择建材种类品质,建商的管理费和分包工程队及材料费分别有你支付.这样参预建筑,就会了解整个过程并相对掌握了建屋品质.但前提是你要有时间,精力,兴趣和一定的各方面基本知识.同时超出预算的可能性和数额比前者大很多. 因为有信心参与管理,并想从中多学到点东西,我选择了第二种.首先是挑选建筑商,来源可以在网上查找;朋友介绍;直接去工地面谈;本例是通过接触观察和比较他们各自已经结束或正在建筑的房屋的外观品质,初步报价,以及是否可获得较高层次的2-5-10年保障公司的认可等等考虑,选定了一家在工地上找到而且不是最低报价的西人公司.然后就是签定合同.建商下载了一份标准的承建管理合同,双方逐条商讨,对于我方来说主要是在时间,成本控制,和质量管理上着重进行规范,比如时间控制,双方同意整个工期为七个月,考虑到如果因气候因素可增加宽限期一个月,超过期限将由建筑商补偿所有占用资金的利息部分. 最后是关于建商的管理费:根据管理内容和工作量以及横向比较,双方同意为40,000.00. 支付步骤:工程开工日:20%.完成屋顶:20%.完成墙体:25%.通过最后一次市府检查:35%.
全部条款同意后,双方握手合作,建房正式开始.
本节已核准费用: (不包括GST,PST, 下同.)
1, 银行贷款成本:取决于个人的首期,获得的贷款方式和利率高低.
2, 测量费用: 本阶段是收取第一笔费用:定界桩位置和出测量图,1350.00.
3, 设计师:出设计图并通过结构工程师审核盖章然后向市政厅申请许可:6000.00+图纸费120.00=6120.00.
4.市政厅费用:水道,管线,挖路,许可证,押金(3500.00可退)等,18,000.00.
5.2-5-10年保费:1,350.00.
6.本节其他费用:砍树许可:51.00/棵X3+篱笆塑料薄膜300.00+临时电竿450.00+临时用电许可 360.00+砍树立电杆等人工500.00.=1,760.00
本节已确认经过时间:
八星期.
本节说明:如果有心在地产方面做点事,你就要友好而诚信地建立一个关系网,有各类专家组成的团队为你服务,包括经纪人,银行贷款经理, 测量师,验屋师,律师或法律公证人,会计师 ,建筑商等等,在打交道的时候多作点留意,遇到重信誉有能力的专业人员就不要轻易地经常变换,这样可以建立长期的互信关系,绝对有利于你今后不断延续的事业发展.
关于砍树许可:温哥华市政府规定,凡是要砍走直径大于6吋的树木必须申请许可,而且每年只能申请一次(在设计图纸建筑范围内的不受此限制).你也要提出理由,诸如倾倒危险,离地基太近等等.批准后你必须于房屋完工后在院内另外补种一棵类似树苗,而树苗的大小高度也有规定.
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第三节:推旧屋挖土:
本节起正式进入建屋合同期.
选择在三月份开工的目的是想避开二头冬季雨水和低温对水泥木料的负面影响,虽然就目前工艺水平和添加保护剂的使用已能将损害减少到最低,但如果时间允许,对雨水和低温仍是能避则避.
推旧屋挖土前最好和二边邻居见个面打声招呼,勾通一下双方界限上的一些事宜,对噪音的影响表示歉意,并承诺如有对对方围栏花木等造成损伤会负责修复,对于散落的垃圾会负责清理等等.以减少节外生枝的纠纷,将误时误工的各项可能性减至最低.
一般推倒旧屋运走建筑垃圾需要二至三天,挖土需要三天,其中如果有地底油箱,时间就会拖长,需检查油箱有无泄漏, 如已泄漏需采样化验土地污染程度,是否扩散到邻地等等.时间费用就会大大增加.通常在买进旧屋时就要注意油箱的问题,让起油箱的公司检查确定,这样就方便以后建屋的时间费用预算.
挖土需要注意的是二侧的塌方,因三月雨水仍频,加上窄地,二边由于距离的限制,土壁挖的角度很直,雨水冲击下很容易造成局部塌方,造成返工费钱费时,防止办法是挖土到设计深度后,一定要把塑料薄膜盖过头盖严实并打桩固定,不让雨水直接冲击到.必要时需安置垂直顶板.
本节已核准费用:
1. 推屋挖土运走建筑垃圾,为同一间公司: 8,000.00 (无油箱).
2. 房屋保险从动工那天起算,从普通的出租屋保险400.00/年更改为建筑保险800.00/年.
本节已确认经过时间:
二星期.
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第四节:地基打木模灌三合水泥.
挖完土,留出足够的空间和深度,平整完底部就是做木模了,做木模前先有测量师做第二部分工作:界定地基位置,打下6个测点(H型)的定点钉,作为木模的指定起始点(也就是以后水泥地基墙体的边缘位置).做木模的板是租来的,因可以重复使用,从木模的形状已经可以看出地基的大概轮廓了,地基墙体基本上是个凸字型,底部做成宽很多的支撑板型有利于承重和稳定.木模完工后由结构工程师检查结构是否和设计图相符,确认后申请市政府的检查.
地基的水泥浇铸对于整个房屋的结构安全非常重要,所以也是市政府重点质量核查的部分.前后有二次检查.第一次在做好木模浇灌水泥前,检查木模的位置,预留水泥空间的厚度(八吋),高度(八呎),地基底桩的尺寸以及所绑钢筋的粗细长短间隔密度等(曾经听说杭州有无良建商用细竹竿代替钢筋作成豆付渣房子,这在加拿大是绝对不会发生的事).通过鉴定后就可以进行下一步的水泥浇铸了.
水泥浇铸很简单,来二辆水泥搅拌混装车,一辆装备有巨长输送导管的卡车,联上,启动,由工人推动导管将已混合好的水泥浆灌进木模,必要的地方用长杆捣实.整个过程半天搞定.歇一天,就可以除掉所有模板,整个地基就全部呈现在眼前了.然后再经过市政府检查一次(也可能只需核对图纸),地基就算完成了.市政府的检查需要一定时间排期,所以应该考虑这部分的时间影响(本例等了一个星期).
浇铸后的水泥墙体,原来的印象有个四星期的干燥成熟期,询问建筑商,说现在添加了快干剂,拆完模三四天就可以承重,但曾听一个做验屋师的朋友说过,还是时间多一点比较稳定,所以要求建筑商多加一个星期的稳定期时间再回填土和做木架,附加的时间另算.
回填土以前的工作有涂沥青,覆盖防水塑胶片(可不用,但覆盖后对地库的长期防渗透起很大作用).铺设四周雨水管并进入下水道.墙体预留排水管道连接等.这些工作需要二三天完成.再等一个星期,将土全部回填,本节任务完成.
本节已核准费用:
测量师:第二部分费用:600.00.
绑钢筋:1000.00;水泥:7200.00;租模板:2000.00.做模板和木框架一个公司,费用会在以后一起计算.
沥青,塑料板:1500.00
雨水管道铺设:3500.00
回填土:2000.00
本节已确认经过时间:
四星期.
本节说明:
关于选定各分包商.通常是建筑商在他原来交往过的分包商中挑选二至三家他认为较好的给我们选择,通过比较报价,过往记录,公司规模,持有牌照,适合时间等选出一家,然后由三方签定分包合同(建筑商起草),无非是规范职责范围,作业内容,所需时间,材料的选择和应用等,其中有一条值得提一下,就是建筑商不可以从承包商处得到回扣,以免影响业主对于承包商的选择.
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第五节:木框架和屋顶
地基工程和所有附带程序全部完工后,就开始做整个房屋的筋骨部分:框架结构.
由于加拿大所具有木材资源的优势,所以独立房屋的主体大多是采用木制结构,外框架大量使用的是2X8木条,内间隔是2X4木条,主梁是树脂复合材料,硬度和重量接近金属感,横梁都采用2X8复合木条.整个框架都是在现场装钉,框架底部有螺栓和基础的钢筋相连,其他连接基本上就是钉子了.感慨的是,中国的木结构房屋从古至今都非常注重结构零部件之间的联结,会设计成全部或主要部位都以榫头相嵌,很多知名的古建筑甚至不使用任何金属.如福建永定建于明永乐年间的集庆楼,它的所有房间、楼梯、隔墙全部用杉木材料构建，相邻均靠榫头衔接，不用一枚铁钉，经历了近600年的风风雨雨，至今仍完整地保留着.而观察现在在加拿大的木制房屋,全反了,相连均靠铁钉或铁三角组件衔接，不用一处榫头.哈.不过这符合现在的生活节奏,只要承重,应力,抗震等计算达到应有强度就行.
起框架过程就没什么多说的,按照图纸搭积木般起到二层,房间间隔全部成型,再让屋顶架公司拖来在厂里预制好的三角形顶架,按距离排开,搁上顶板,又是一阵密集的钉枪声,屋顶就架好了.
谈一下屋顶材料: 常用有这几种(以价格高低为序):后括弧内为设计使用时间或保用时间:
金属(有彩钢和铝合金的,50年)--水泥瓦(30年-40年)-木片(20年)-沥青片(30-40年)-碎石米(不详).-玻璃纤维片(不详)-树脂纤维整体喷涂(不详)
现在最常用的就是水泥瓦和沥青片了,从防水功能来讲毫无优劣区别,价格相差却很多(不仅仅在本身材料上,对于屋架的承重也不一样),外观当然是瓦顶豪华些,但在保养维修确是沥青容易的多(举例,每年上屋顶清理落叶审视屋顶外观等活动时,瓦片就会容易被踩裂.),另外和外墙体的配色选择范围也大.所以现在已有这样的趋势,采用沥青片的多了起来,显示人们对屋顶的用料更讲究实用.看过西区几个2百万的新屋,竟然也采用了沥青片.
考虑到这些,接受建筑商的建议,我也就选用了相对价廉物美(现在流行称性价比高)的沥青片了.
上屋顶也是钉枪,从下往上,钉一片,再覆盖一片 (盖住下片钉眼) ,留出天窗和各个管洞,直至盖完,最后钉上屋脊,完工.
上框架的同时,车库开始做工,水泥基础,框架,屋顶架,上屋顶.步骤相同.这些步骤和屋框架全部完工,再通过一次政府检查后,包括框架各种用料尺寸种类,框架结构布局是否符合原始设计,车库基础高低前后位置等等.这部分就全部完成了.
本节已核准费用:
木工公司人工(包括地基模,车库):29,500.00
木料:16,000.00
屋顶人工材料:6,000.00
测量师:第三部分费用(车库定位):250.00.
本节已确认经过时间:三星期.
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第六节 排列进出水管道
本节比预定时间(二星期)超出了三星期,因为临时作了些改动.
框架上到二楼时,从向北的窗户望出去,有非常漂亮的雪山和部分城市景色,而原来的设计向北的窗户太小和太少,所以要求建商改动一下窗户的面积并增加窗户数量,由于开窗的面积和整个外墙的面积有规定的比例,所以改动必须再向市政府申请,并交纳申请改动费用(每项120元),一个多星期后,申请批准了,然后就是木工改动作业再安排和等待管道工进场时间.为此一共多花了三星期.
管道排列根据设计图纸,计有厨房一个下水,二热二冷进水.每个全卫生间为三个下水,二热,三冷进水(单洗脸盆),洗衣房一个下水,二热二冷进水.
考虑减少下水嘈音,做二项措施,一是直下水管道用鋳铁管代替塑胶管,二是内墙在下水管道周围放足保温棉.
管道排完,就是上门窗,这在上木框架前已经预定好了.其中对颜色,尺寸和式样讨论了好几次,并去门窗公司施工现场实地参观.通常定做需要一个多月的时间.所以要提前定下来.安装门窗很快,运来成品后二天就装完了.
本节已核准费用:
补上节车库屋顶费用:2000.00
市政府申请更改费:2X120=240.00
管道费用:11,000.00
窗户:12,000.00
本节已确认经过时间:
五星期.
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第七节,房屋内部安装
外框屋顶窗门全部围起来后,开始内部安装.
首先按照图纸穿排电线(包括各开关,灯头盒),电话线,网线, 电视线,保安线,并安装各个分接口盒(你可以预先自己安排每个房间的种类和数量).所有线路均汇总至地库工程房,在以后安装总的接线面板或主机. 其中电视为二路,一路是有线,一路为卫星.
然后是,中央空调(选项),HRV(新鲜空气对换机,选项)和消防水路和喷头(必须)的排管.中央吸尘管路.
最后是地热水管排布,用的是内壁含有一层隔气膜(OXYGEN BARRIER)的红色塑胶管,有印上OXYGUARD的字样在水管上.(以前使用灰色塑胶管材料也是个错误,水内的氯气和氧气容易和水管产生化学作用使管子变得脆弱老化,减少水管预期使用寿命.而容易渗入空气又对暖机交换器造成氧化腐蚀和堵塞从而会缩短机器使用寿命),水管走蛇型排布,每一层每个部位都经过.排完后就是在上面浇铸水泥,这样就是作好了带辐射暖气的地坪.
二天后开始安装保温层.上灰板(包括天花和墙壁).上灰板前需经过市政厅的再次检查,包括各类管路电线排布,保温层材料厚度和用量等.
安装木窗框.
本节已核准费用:
电线,电视线,网线,以及所有连接盒,(材料和人工,下同)12,000.00
中央空调, 7,500.00
中央吸尘, 3,500
HRV, 4,500.00
消防水路, 3400.00
地热系统, 20,000.00
水泥地坪, 2,100.00
保安系统, 1400.00
内外二个污水池, 6,300.00
保温层, 4,500.00
灰板内墙, 16,000.00
木窗框, 4,500.00
本节已确认经过时间:
七星期.
本节说明:
由于前面晚了三个多星期,造成整个工程期的调整,为了重新衔接,多出了许多等待的时间,所以本节时间被拉长.以前建商曾经说过,任何环节中如果拖延一星期,整个工期或许会拖延一个月甚至更长.现在体会下来是很有道理的.
有些费用由于出单晚了,会陆续补充加入到前面的章节中去.
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第八节:外墙.
外墙就是给整个房屋穿上衣服,和人们穿的一样,房屋的衣服也得穿好几件.
首先是内衣,紧贴木板的黑色防水防潮隔离纸,很厚很硬,用排钉固定(仔细看了一下,就是咱们平时用的订书钉,就是那把枪大些),全屋包裹,不漏掉任何细小的角落,并留出各外出管口.据建筑商说,从2007年3月起,BC省规定所有外墙必须装防水层,去了建商另外一间正在造的房子看了一下,就是在第一层防潮纸上好后,间隔钉上木条,再外覆一层预制的木板加防潮纸和金属网,造出一个木条厚度的空间,以利透气,达到进一步防水的目的,感觉这样增加一层,既能起到防水作用,对隔音和保暖都有好处,但成本就会增加,一般小地屋大约多5000-7000,大地屋就需7000-10000了.
第二层是铁丝网,作用是让墙体水泥能牢牢挂住,均等间隔用圆钉固定在木板墙体上.
第三层就是砌水泥,和国内造房时的抹灰差不多,整屋都砌到,全部各处均匀抹平(人工)后,就等待三四天让它干,因为现在是隆冬阴雨天,这个过程加上等待就被拖长至二个多星期.
第四层是装饰层,有平面,细粒,中粒,大粒之分,我选择中墉的中粒, 既不太粗旷,也不显得呆板.有一点立体的层次感.操作过程就是水泥加上中粒的圆石子,小型搅拌机拌匀了,用人工往墙上一垛垛地扔,有点象抽象画艺术家往油画布上扔颜料似的.然后加点水抹平.再等待三四天让它干透.
最后应该就是喷涂防水的乳胶漆,整个外衣穿完后.房子就会突然得显的精神起来了,但由于现在气候不合,最后涂漆的部分将延期至二月份以后.
本节已核准费用:
木框架木料后期费用:24000.00
挖地基土后期费用: 4000.00
外墙费用: 20,000.00
本节已确认经过时间:
六星期
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第九节:内部装饰
在等待外墙的同时,接通了GAS和电,然后暖气系统开始运作起来,让室内保持在20度左右的温度,为内部装饰作好准备.的
首先是灰板网带接缝和泥灰填充打磨平整,干后由油漆工上底漆,我选择了偏奶黄的米色作为内墙体主色调,平顶白天花,内墙体油漆要上三层.后二层要在接近内装饰程序后面部分才做.
等底漆干后就可以做内部木工活了,包括墙顶线,墙脚线,门框,窗台,楼梯扶手栏杆.同时在二个月前定好的厨房橱柜和卫生间箱柜也运到安装上墙.然后就是厨房卫生间花刚石(Granite)台面的选材,测量,定制打磨和安装.
接着是地面装饰,其中包括厨房的原石,卫生间的地砖,客饭厅的实木地板,睡房的地毯.进门大块砌花原石,同时铺砌厨房和卫生间的墙面砖.
安装GAS壁炉.
安装厨卫水池,马桶浴缸,冲凉房,水龙头组件,镜子.
安装内外房门,锁匙.
安装所有灯具(内外)墙面开关插孔面板.
阳台防水层和木条面板.
本节已核准费用:
电工后期费用:3000.00
电和煤气接通费:1,250.00
GAS壁炉X2:1,800.00
内外油漆全包费用:14,000.00
室内木工加材料:16,250.00
内楼梯扶手围栏,楼梯正侧面板,墙边护板加人工:9000.00
厨房和卫生间橱柜加安装:18,500.00
阳台防水层和木条面板:2,000.00
室内门: 2600.00
花岗岩台面材料和安装:6,000.00
灯具:2,400.00
水池洁具加配件:7,000.00
实木地板:3,600.00+人工1080.00
花岗岩,玉石地砖,厨卫瓷砖加人工:6,000.00
电器:14,500.00
地毯材料加人工:3,800.00
补充:
保安系统另加对讲:500.00
衣橱内架:1500.00
本节已确认经过时间:12星期
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第十节:外围,花园和结语:
阳台脚围铁皮包边:1200.00
内屋檐:3,500.00
屋詹水管:2,400.00
草地洒水系统:2,000.00
前门水泥楼梯,1200.00
平台和边道材料加人工:7,000.00
车库电动门:1,035.00
花园围栏加人工:4,500.00
花园树木草坪花卉:3,500.00
流动厕所租用:1,274.00
垃圾箱加运费:2,800.00
电和煤气费用:1,500.00
整屋清洁:800.00
建商零钱:10,000.00
本节已确认经过时间:3星期
全屋建造工程已经全部完工.剩下的工作是通过市政府的最后检查步骤,包括水,电,气的正确运作和内部安全框架等,然后就能拿到入住许可,房屋保障等文件.
从去年三月开始动工,历经14个月,其中由于罢工休息三个月,所以整个工期为9个月.
纯建筑费用经过初步匡算为48万余,平均200元一平呎.
二者超出预算不算很多,满意.
一年多的跟进建屋程序和步骤,学习了很多,对整个过程有了大致的认识,因为委托了建商管理,所以在建屋的步骤安排上并没感到负重,只是作为一个全新概念的学习过程,对于材料的选择和帐单的核数就有些繁琐,如果选择全包,就更省去了这一层,但也会使得自己控制的范围更少了. 对于质量管理,主要部分由市政府检查承担,许多细节只能靠自己监督和与建商或工程队勾通,总的一点就是难以十全十美,大致不错就行.所以整体还算满意.
本次建屋记录就到此告一段落.以后如有机会,再和大家一起学习讨论.
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本次建屋所涉及到的部分建筑词汇:
土地测量 LAND FIELD SURVEY
推旧屋 DEMOLITION
临时电柱 TEMPORARY ELECTRICAL SERVICE POLE
挖土 DIGGING
油箱 OILTANK
地基 FOUNDATION
起重机 CRANE
做木模 FORMING
拆模 STRIP
灌三合水泥 ENVIROMIX,LINEPUMPING PLACING CONCRETE
涂沥青覆盖防水塑胶片防潮层 DAMP PROOFING
钢筋 REINF STEEL
回填土 BACKFILL
雨水管道 DRAIN TILE
木框架 FRAMING
木料 LUMBER
屋顶构架TRUSSES
水泥瓦CONCRETE TILE
沥青片 ASPHALTUM ROOF
管道 PLUMBING
保温棉 INSULATION
中央空调 CENTER AIR CONDITIONING
中央吸尘 CENTER VANCUM
新鲜空气保温对换系统(HRV) HEAT RECOVERY VENTILATION
消防水路 FIRE SPRINKLER
地热系统 RADIOHEATING
地热用隔氧水管OXYGEN BARRIER
保安系统HOME SECURITY ALARM SYSTEM
污水池SUMP
下水道系统SEWER
夹板PLYWOOD
灰板内墙 DRYWALL
塑钢窗VINYLWINDOW
木窗框WINDOWFRAME
内外门EX-INTERIOR DOOR
内屋詹VENTED SOFFIT
原贴来自加西网，请参考：http://www.westca.com/Forums/viewtopic/t=106133/u=17546/start=0/lang=schinese.html
声明：本贴内文章仅供学习、测试、交流之用 所有内容均来源于互联网 版权归原作者所有！
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引子:
一直对房屋建筑有兴趣,踌躇徘徊和了解观察了几年,这次总算正式上马,这样的机会使自己有份参与到整个工程进行的过程中,从头至尾学习一次,争取能基本了解在温哥华的普通建屋完全流程,同时也让自己多一份经历.
在这藏龙卧虎的加西,买块小地建屋,绝无显摆之意,写流水帐的宗旨和以前发贴一样,是出于一贯的热忱和友情提示,同时也是为了抛砖引玉, 学习交流和取长补短.
希望,
能得到已有建屋经验的朋友指点;
同正在建屋的朋友相互交流;
给准备建屋的朋友一点参考.
为避免广告和利益期望之嫌,所有公司和商号均不提供信息资料,呈现的成本核算和进行方式都是个人的选择,不具备指导意义和连带责任.同时因第一次参与工 程,受经验和能力局限,所有人工材料报价和管理模式,工程次序等一定不是最合理优化,请大家自己核准并欢迎商讨和不啬指教.
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第一节: 本例建屋概况
1. 地块所在城市: 温哥华.
2. 地块状况: ZONING:RS1(单一家庭型),永久地权标准地 33X122.
3. 房屋形式,格局和尺寸: 西海岸普通二层带地库坡顶独立屋; 全屋 面积:2416平方呎(60%土地面积).初步设计格局为: 主层玄关,客饭厅,厨房,书房,半厕,计1050平方呎.楼上三房三厕(全部套房)950平方呎.地库一小厅加客房全厕以及洗衣房500平方呎.水热系统和热水炉在地库半层.受总层高限制,设计主层和二层楼底各高9呎,地库8呎.
4. 房屋品质和建筑成本: 定位在中等水平,这将体现在委托的建筑商,所使用的材料和技术工人的手工熟练程度方面.初步核算在160-180元/平方呎之间.据朋友建筑经验,一定会超支,超多少要看每一阶段的控制情形.具体的数据在最后每节费用综合后才会准确呈现.所以整个建筑成本不到全部完工都是个未知数.
5. 工程动工起始时间: 2007年3月XX日(从推倒旧屋起算).
6 . 工程暂定所需时间: 七个月(从推倒旧屋起算). 整个建筑时间不到全部完工也都是个未知数.
本节说明: 对于房屋形式和尺寸,各市政府都有不同规定,有的区域对外观,高度有严格规定,比如温西KITS区海边一些区域,申请拆旧建新,所建新屋一定要是和周围相统一的风格,想在外貌上有些许改变,上下来回折腾,费时费力,最后还不一定拿到许可,但却拖长了批则所需时间. 本例由于想让成本容易控制及方便管理,采用工艺比较成熟的普通流行式样.
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第二节:前期准备
土地过户后进入前期准备阶段,顺次联络面谈下面几类专业人员并展开各项工作:
1. 银行贷款经理: 根据自己财务状况和预算进程选定贷款方式和数额,通常是二种方式:一种是以普通贷款买下旧屋地,建筑费用另以现金支付;另外一种就是建筑费用也让银行贷款,把所有建屋文件包括许可和计划书等交给银行,让他们评估做一个建筑贷款,获得同意后银行在工程进行中会分批支付给建商,全部完工后合并再转成普通房屋贷款.
2. 测量师: 测量师的工作在整个建屋过程中分三个部分在不同时间完成:
A.测定地界,测定中心线和四个角点,钉出地桩,界内每棵树的位置,出具结构工程师所需的一切资料和测量图并送土地厅备案. (第一部分需时一星期).
B.界定地基位置(6个测点)及房屋三层格局测定.
C. 界定车库位置.
3. 设计师: 设计师根据你心目中大概的意愿绘出草图,然后在讨论商量修改,几个来回后,确定正式图纸(一星期),让结构工程师鉴定盖章(一星期),由设计师送市政府审批(通常三至八星期,具体根据旺淡季而定.但如果牵涉到区域内外观,式样,高度等原有规范方面的改动,可能会长达六个月甚至一年).本例在四星期后拿到许可证.
4. 建筑商: 这是最重要的一环. 通常和建商的合作方法有二种:一就是全包给建商,到时候给钱拿房就行, 省心省力.第二就是让建商做管理,制定工程进度,提供分包商供你选择,提供同等品质下最低廉的建商户头优惠价材料.监督每个环节的质量和进度.你控制和选择建材种类品质,建商的管理费和分包工程队及材料费分别有你支付.这样参预建筑,就会了解整个过程并相对掌握了建屋品质.但前提是你要有时间,精力,兴趣和一定的各方面基本知识.同时超出预算的可能性和数额比前者大很多. 因为有信心参与管理,并想从中多学到点东西,我选择了第二种.首先是挑选建筑商,来源可以在网上查找;朋友介绍;直接去工地面谈;本例是通过接触观察和比较他们各自已经结束或正在建筑的房屋的外观品质,初步报价,以及是否可获得较高层次的2-5-10年保障公司的认可等等考虑,选定了一家在工地上找到而且不是最低报价的西人公司.然后就是签定合同.建商下载了一份标准的承建管理合同,双方逐条商讨,对于我方来说主要是在时间,成本控制,和质量管理上着重进行规范,比如时间控制,双方同意整个工期为七个月,考虑到如果因气候因素可增加宽限期一个月,超过期限将由建筑商补偿所有占用资金的利息部分. 最后是关于建商的管理费:根据管理内容和工作量以及横向比较,双方同意为40,000.00. 支付步骤:工程开工日:20%.完成屋顶:20%.完成墙体:25%.通过最后一次市府检查:35%.
全部条款同意后,双方握手合作,建房正式开始.
本节已核准费用: (不包括GST,PST, 下同.)
1, 银行贷款成本:取决于个人的首期,获得的贷款方式和利率高低.
2, 测量费用: 本阶段是收取第一笔费用:定界桩位置和出测量图,1350.00.
3, 设计师:出设计图并通过结构工程师审核盖章然后向市政厅申请许可:6000.00+图纸费120.00=6120.00.
4.市政厅费用:水道,管线,挖路,许可证,押金(3500.00可退)等,18,000.00.
5.2-5-10年保费:1,350.00.
6.本节其他费用:砍树许可:51.00/棵X3+篱笆塑料薄膜300.00+临时电竿450.00+临时用电许可 360.00+砍树立电杆等人工500.00.=1,760.00
本节已确认经过时间:
八星期.
本节说明:如果有心在地产方面做点事,你就要友好而诚信地建立一个关系网,有各类专家组成的团队为你服务,包括经纪人,银行贷款经理, 测量师,验屋师,律师或法律公证人,会计师 ,建筑商等等,在打交道的时候多作点留意,遇到重信誉有能力的专业人员就不要轻易地经常变换,这样可以建立长期的互信关系,绝对有利于你今后不断延续的事业发展.
关于砍树许可:温哥华市政府规定,凡是要砍走直径大于6吋的树木必须申请许可,而且每年只能申请一次(在设计图纸建筑范围内的不受此限制).你也要提出理由,诸如倾倒危险,离地基太近等等.批准后你必须于房屋完工后在院内另外补种一棵类似树苗,而树苗的大小高度也有规定.
__________________
第三节:推旧屋挖土:
本节起正式进入建屋合同期.
选择在三月份开工的目的是想避开二头冬季雨水和低温对水泥木料的负面影响,虽然就目前工艺水平和添加保护剂的使用已能将损害减少到最低,但如果时间允许,对雨水和低温仍是能避则避.
推旧屋挖土前最好和二边邻居见个面打声招呼,勾通一下双方界限上的一些事宜,对噪音的影响表示歉意,并承诺如有对对方围栏花木等造成损伤会负责修复,对于散落的垃圾会负责清理等等.以减少节外生枝的纠纷,将误时误工的各项可能性减至最低.
一般推倒旧屋运走建筑垃圾需要二至三天,挖土需要三天,其中如果有地底油箱,时间就会拖长,需检查油箱有无泄漏, 如已泄漏需采样化验土地污染程度,是否扩散到邻地等等.时间费用就会大大增加.通常在买进旧屋时就要注意油箱的问题,让起油箱的公司检查确定,这样就方便以后建屋的时间费用预算.
挖土需要注意的是二侧的塌方,因三月雨水仍频,加上窄地,二边由于距离的限制,土壁挖的角度很直,雨水冲击下很容易造成局部塌方,造成返工费钱费时,防止办法是挖土到设计深度后,一定要把塑料薄膜盖过头盖严实并打桩固定,不让雨水直接冲击到.必要时需安置垂直顶板.
本节已核准费用:
1. 推屋挖土运走建筑垃圾,为同一间公司: 8,000.00 (无油箱).
2. 房屋保险从动工那天起算,从普通的出租屋保险400.00/年更改为建筑保险800.00/年.
本节已确认经过时间:
二星期.
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第四节:地基打木模灌三合水泥.
挖完土,留出足够的空间和深度,平整完底部就是做木模了,做木模前先有测量师做第二部分工作:界定地基位置,打下6个测点(H型)的定点钉,作为木模的指定起始点(也就是以后水泥地基墙体的边缘位置).做木模的板是租来的,因可以重复使用,从木模的形状已经可以看出地基的大概轮廓了,地基墙体基本上是个凸字型,底部做成宽很多的支撑板型有利于承重和稳定.木模完工后由结构工程师检查结构是否和设计图相符,确认后申请市政府的检查.
地基的水泥浇铸对于整个房屋的结构安全非常重要,所以也是市政府重点质量核查的部分.前后有二次检查.第一次在做好木模浇灌水泥前,检查木模的位置,预留水泥空间的厚度(八吋),高度(八呎),地基底桩的尺寸以及所绑钢筋的粗细长短间隔密度等(曾经听说杭州有无良建商用细竹竿代替钢筋作成豆付渣房子,这在加拿大是绝对不会发生的事).通过鉴定后就可以进行下一步的水泥浇铸了.
水泥浇铸很简单,来二辆水泥搅拌混装车,一辆装备有巨长输送导管的卡车,联上,启动,由工人推动导管将已混合好的水泥浆灌进木模,必要的地方用长杆捣实.整个过程半天搞定.歇一天,就可以除掉所有模板,整个地基就全部呈现在眼前了.然后再经过市政府检查一次(也可能只需核对图纸),地基就算完成了.市政府的检查需要一定时间排期,所以应该考虑这部分的时间影响(本例等了一个星期).
浇铸后的水泥墙体,原来的印象有个四星期的干燥成熟期,询问建筑商,说现在添加了快干剂,拆完模三四天就可以承重,但曾听一个做验屋师的朋友说过,还是时间多一点比较稳定,所以要求建筑商多加一个星期的稳定期时间再回填土和做木架,附加的时间另算.
回填土以前的工作有涂沥青,覆盖防水塑胶片(可不用,但覆盖后对地库的长期防渗透起很大作用).铺设四周雨水管并进入下水道.墙体预留排水管道连接等.这些工作需要二三天完成.再等一个星期,将土全部回填,本节任务完成.
本节已核准费用:
测量师:第二部分费用:600.00.
绑钢筋:1000.00;水泥:7200.00;租模板:2000.00.做模板和木框架一个公司,费用会在以后一起计算.
沥青,塑料板:1500.00
雨水管道铺设:3500.00
回填土:2000.00
本节已确认经过时间:
四星期.
本节说明:
关于选定各分包商.通常是建筑商在他原来交往过的分包商中挑选二至三家他认为较好的给我们选择,通过比较报价,过往记录,公司规模,持有牌照,适合时间等选出一家,然后由三方签定分包合同(建筑商起草),无非是规范职责范围,作业内容,所需时间,材料的选择和应用等,其中有一条值得提一下,就是建筑商不可以从承包商处得到回扣,以免影响业主对于承包商的选择.
__________________
第五节:木框架和屋顶
地基工程和所有附带程序全部完工后,就开始做整个房屋的筋骨部分:框架结构.
由于加拿大所具有木材资源的优势,所以独立房屋的主体大多是采用木制结构,外框架大量使用的是2X8木条,内间隔是2X4木条,主梁是树脂复合材料,硬度和重量接近金属感,横梁都采用2X8复合木条.整个框架都是在现场装钉,框架底部有螺栓和基础的钢筋相连,其他连接基本上就是钉子了.感慨的是,中国的木结构房屋从古至今都非常注重结构零部件之间的联结,会设计成全部或主要部位都以榫头相嵌,很多知名的古建筑甚至不使用任何金属.如福建永定建于明永乐年间的集庆楼,它的所有房间、楼梯、隔墙全部用杉木材料构建，相邻均靠榫头衔接，不用一枚铁钉，经历了近600年的风风雨雨，至今仍完整地保留着.而观察现在在加拿大的木制房屋,全反了,相连均靠铁钉或铁三角组件衔接，不用一处榫头.哈.不过这符合现在的生活节奏,只要承重,应力,抗震等计算达到应有强度就行.
起框架过程就没什么多说的,按照图纸搭积木般起到二层,房间间隔全部成型,再让屋顶架公司拖来在厂里预制好的三角形顶架,按距离排开,搁上顶板,又是一阵密集的钉枪声,屋顶就架好了.
谈一下屋顶材料: 常用有这几种(以价格高低为序):后括弧内为设计使用时间或保用时间:
金属(有彩钢和铝合金的,50年)--水泥瓦(30年-40年)-木片(20年)-沥青片(30-40年)-碎石米(不详).-玻璃纤维片(不详)-树脂纤维整体喷涂(不详)
现在最常用的就是水泥瓦和沥青片了,从防水功能来讲毫无优劣区别,价格相差却很多(不仅仅在本身材料上,对于屋架的承重也不一样),外观当然是瓦顶豪华些,但在保养维修确是沥青容易的多(举例,每年上屋顶清理落叶审视屋顶外观等活动时,瓦片就会容易被踩裂.),另外和外墙体的配色选择范围也大.所以现在已有这样的趋势,采用沥青片的多了起来,显示人们对屋顶的用料更讲究实用.看过西区几个2百万的新屋,竟然也采用了沥青片.
考虑到这些,接受建筑商的建议,我也就选用了相对价廉物美(现在流行称性价比高)的沥青片了.
上屋顶也是钉枪,从下往上,钉一片,再覆盖一片 (盖住下片钉眼) ,留出天窗和各个管洞,直至盖完,最后钉上屋脊,完工.
上框架的同时,车库开始做工,水泥基础,框架,屋顶架,上屋顶.步骤相同.这些步骤和屋框架全部完工,再通过一次政府检查后,包括框架各种用料尺寸种类,框架结构布局是否符合原始设计,车库基础高低前后位置等等.这部分就全部完成了.
本节已核准费用:
木工公司人工(包括地基模,车库):29,500.00
木料:16,000.00
屋顶人工材料:6,000.00
测量师:第三部分费用(车库定位):250.00.
本节已确认经过时间:三星期.
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第六节 排列进出水管道
本节比预定时间(二星期)超出了三星期,因为临时作了些改动.
框架上到二楼时,从向北的窗户望出去,有非常漂亮的雪山和部分城市景色,而原来的设计向北的窗户太小和太少,所以要求建商改动一下窗户的面积并增加窗户数量,由于开窗的面积和整个外墙的面积有规定的比例,所以改动必须再向市政府申请,并交纳申请改动费用(每项120元),一个多星期后,申请批准了,然后就是木工改动作业再安排和等待管道工进场时间.为此一共多花了三星期.
管道排列根据设计图纸,计有厨房一个下水,二热二冷进水.每个全卫生间为三个下水,二热,三冷进水(单洗脸盆),洗衣房一个下水,二热二冷进水.
考虑减少下水嘈音,做二项措施,一是直下水管道用鋳铁管代替塑胶管,二是内墙在下水管道周围放足保温棉.
管道排完,就是上门窗,这在上木框架前已经预定好了.其中对颜色,尺寸和式样讨论了好几次,并去门窗公司施工现场实地参观.通常定做需要一个多月的时间.所以要提前定下来.安装门窗很快,运来成品后二天就装完了.
本节已核准费用:
补上节车库屋顶费用:2000.00
市政府申请更改费:2X120=240.00
管道费用:11,000.00
窗户:12,000.00
本节已确认经过时间:
五星期.
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第七节,房屋内部安装
外框屋顶窗门全部围起来后,开始内部安装.
首先按照图纸穿排电线(包括各开关,灯头盒),电话线,网线, 电视线,保安线,并安装各个分接口盒(你可以预先自己安排每个房间的种类和数量).所有线路均汇总至地库工程房,在以后安装总的接线面板或主机. 其中电视为二路,一路是有线,一路为卫星.
然后是,中央空调(选项),HRV(新鲜空气对换机,选项)和消防水路和喷头(必须)的排管.中央吸尘管路.
最后是地热水管排布,用的是内壁含有一层隔气膜(OXYGEN BARRIER)的红色塑胶管,有印上OXYGUARD的字样在水管上.(以前使用灰色塑胶管材料也是个错误,水内的氯气和氧气容易和水管产生化学作用使管子变得脆弱老化,减少水管预期使用寿命.而容易渗入空气又对暖机交换器造成氧化腐蚀和堵塞从而会缩短机器使用寿命),水管走蛇型排布,每一层每个部位都经过.排完后就是在上面浇铸水泥,这样就是作好了带辐射暖气的地坪.
二天后开始安装保温层.上灰板(包括天花和墙壁).上灰板前需经过市政厅的再次检查,包括各类管路电线排布,保温层材料厚度和用量等.
安装木窗框.
本节已核准费用:
电线,电视线,网线,以及所有连接盒,(材料和人工,下同)12,000.00
中央空调, 7,500.00
中央吸尘, 3,500
HRV, 4,500.00
消防水路, 3400.00
地热系统, 20,000.00
水泥地坪, 2,100.00
保安系统, 1400.00
内外二个污水池, 6,300.00
保温层, 4,500.00
灰板内墙, 16,000.00
木窗框, 4,500.00
本节已确认经过时间:
七星期.
本节说明:
由于前面晚了三个多星期,造成整个工程期的调整,为了重新衔接,多出了许多等待的时间,所以本节时间被拉长.以前建商曾经说过,任何环节中如果拖延一星期,整个工期或许会拖延一个月甚至更长.现在体会下来是很有道理的.
有些费用由于出单晚了,会陆续补充加入到前面的章节中去.
__________________
第八节:外墙.
外墙就是给整个房屋穿上衣服,和人们穿的一样,房屋的衣服也得穿好几件.
首先是内衣,紧贴木板的黑色防水防潮隔离纸,很厚很硬,用排钉固定(仔细看了一下,就是咱们平时用的订书钉,就是那把枪大些),全屋包裹,不漏掉任何细小的角落,并留出各外出管口.据建筑商说,从2007年3月起,BC省规定所有外墙必须装防水层,去了建商另外一间正在造的房子看了一下,就是在第一层防潮纸上好后,间隔钉上木条,再外覆一层预制的木板加防潮纸和金属网,造出一个木条厚度的空间,以利透气,达到进一步防水的目的,感觉这样增加一层,既能起到防水作用,对隔音和保暖都有好处,但成本就会增加,一般小地屋大约多5000-7000,大地屋就需7000-10000了.
第二层是铁丝网,作用是让墙体水泥能牢牢挂住,均等间隔用圆钉固定在木板墙体上.
第三层就是砌水泥,和国内造房时的抹灰差不多,整屋都砌到,全部各处均匀抹平(人工)后,就等待三四天让它干,因为现在是隆冬阴雨天,这个过程加上等待就被拖长至二个多星期.
第四层是装饰层,有平面,细粒,中粒,大粒之分,我选择中墉的中粒, 既不太粗旷,也不显得呆板.有一点立体的层次感.操作过程就是水泥加上中粒的圆石子,小型搅拌机拌匀了,用人工往墙上一垛垛地扔,有点象抽象画艺术家往油画布上扔颜料似的.然后加点水抹平.再等待三四天让它干透.
最后应该就是喷涂防水的乳胶漆,整个外衣穿完后.房子就会突然得显的精神起来了,但由于现在气候不合,最后涂漆的部分将延期至二月份以后.
本节已核准费用:
木框架木料后期费用:24000.00
挖地基土后期费用: 4000.00
外墙费用: 20,000.00
本节已确认经过时间:
六星期
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第九节:内部装饰
在等待外墙的同时,接通了GAS和电,然后暖气系统开始运作起来,让室内保持在20度左右的温度,为内部装饰作好准备.的
首先是灰板网带接缝和泥灰填充打磨平整,干后由油漆工上底漆,我选择了偏奶黄的米色作为内墙体主色调,平顶白天花,内墙体油漆要上三层.后二层要在接近内装饰程序后面部分才做.
等底漆干后就可以做内部木工活了,包括墙顶线,墙脚线,门框,窗台,楼梯扶手栏杆.同时在二个月前定好的厨房橱柜和卫生间箱柜也运到安装上墙.然后就是厨房卫生间花刚石(Granite)台面的选材,测量,定制打磨和安装.
接着是地面装饰,其中包括厨房的原石,卫生间的地砖,客饭厅的实木地板,睡房的地毯.进门大块砌花原石,同时铺砌厨房和卫生间的墙面砖.
安装GAS壁炉.
安装厨卫水池,马桶浴缸,冲凉房,水龙头组件,镜子.
安装内外房门,锁匙.
安装所有灯具(内外)墙面开关插孔面板.
阳台防水层和木条面板.
本节已核准费用:
电工后期费用:3000.00
电和煤气接通费:1,250.00
GAS壁炉X2:1,800.00
内外油漆全包费用:14,000.00
室内木工加材料:16,250.00
内楼梯扶手围栏,楼梯正侧面板,墙边护板加人工:9000.00
厨房和卫生间橱柜加安装:18,500.00
阳台防水层和木条面板:2,000.00
室内门: 2600.00
花岗岩台面材料和安装:6,000.00
灯具:2,400.00
水池洁具加配件:7,000.00
实木地板:3,600.00+人工1080.00
花岗岩,玉石地砖,厨卫瓷砖加人工:6,000.00
电器:14,500.00
地毯材料加人工:3,800.00
补充:
保安系统另加对讲:500.00
衣橱内架:1500.00
本节已确认经过时间:12星期
__________________
第十节:外围,花园和结语:
阳台脚围铁皮包边:1200.00
内屋檐:3,500.00
屋詹水管:2,400.00
草地洒水系统:2,000.00
前门水泥楼梯,1200.00
平台和边道材料加人工:7,000.00
车库电动门:1,035.00
花园围栏加人工:4,500.00
花园树木草坪花卉:3,500.00
流动厕所租用:1,274.00
垃圾箱加运费:2,800.00
电和煤气费用:1,500.00
整屋清洁:800.00
建商零钱:10,000.00
本节已确认经过时间:3星期
全屋建造工程已经全部完工.剩下的工作是通过市政府的最后检查步骤,包括水,电,气的正确运作和内部安全框架等,然后就能拿到入住许可,房屋保障等文件.
从去年三月开始动工,历经14个月,其中由于罢工休息三个月,所以整个工期为9个月.
纯建筑费用经过初步匡算为48万余,平均200元一平呎.
二者超出预算不算很多,满意.
一年多的跟进建屋程序和步骤,学习了很多,对整个过程有了大致的认识,因为委托了建商管理,所以在建屋的步骤安排上并没感到负重,只是作为一个全新概念的学习过程,对于材料的选择和帐单的核数就有些繁琐,如果选择全包,就更省去了这一层,但也会使得自己控制的范围更少了. 对于质量管理,主要部分由市政府检查承担,许多细节只能靠自己监督和与建商或工程队勾通,总的一点就是难以十全十美,大致不错就行.所以整体还算满意.
本次建屋记录就到此告一段落.以后如有机会,再和大家一起学习讨论.
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本次建屋所涉及到的部分建筑词汇:
土地测量 LAND FIELD SURVEY
推旧屋 DEMOLITION
临时电柱 TEMPORARY ELECTRICAL SERVICE POLE
挖土 DIGGING
油箱 OILTANK
地基 FOUNDATION
起重机 CRANE
做木模 FORMING
拆模 STRIP
灌三合水泥 ENVIROMIX,LINEPUMPING PLACING CONCRETE
涂沥青覆盖防水塑胶片防潮层 DAMP PROOFING
钢筋 REINF STEEL
回填土 BACKFILL
雨水管道 DRAIN TILE
木框架 FRAMING
木料 LUMBER
屋顶构架TRUSSES
水泥瓦CONCRETE TILE
沥青片 ASPHALTUM ROOF
管道 PLUMBING
保温棉 INSULATION
中央空调 CENTER AIR CONDITIONING
中央吸尘 CENTER VANCUM
新鲜空气保温对换系统(HRV) HEAT RECOVERY VENTILATION
消防水路 FIRE SPRINKLER
地热系统 RADIOHEATING
地热用隔氧水管OXYGEN BARRIER
保安系统HOME SECURITY ALARM SYSTEM
污水池SUMP
下水道系统SEWER
夹板PLYWOOD
灰板内墙 DRYWALL
塑钢窗VINYLWINDOW
木窗框WINDOWFRAME
内外门EX-INTERIOR DOOR
内屋詹VENTED SOFFIT
Friday, June 17, 2011
查校区范围的工具
http://www.tdsb.on.ca/schools/tdsb_school_search/SearchBySchool.asp
以上是查找toronto市区范围学校的网页工具
买房子就得考虑校区，学校不能太差，虽然并不想让小孩象我们一样的累，但教育的质量还是很重要的，尤其是我们这样的新移民，小孩如果素质不高，我们这么千辛万苦的图什么呢？
下面还要补充其他地区的
多伦多约克校区的范围查询：York region School attendance area or boundary
http://www.yrdsb.edu.on.ca/page.cfm?id=S00000005&t=1
Markham, Newmarket, Aurora, East Gwillimbury , georgina, King, Richmond Hill, Vaughan, Whitchurch区域都包括在内了。
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网上看房: New Market: 30万整，一切理想！就是太远啦！！！
http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=10803616&PidKey=505441154
Address: 534 WELLINGTON ST NEWMARKET, ON L3Y 2C6
Building Type : House
Bedrooms : 2 + 1
Bathrooms (Total) : 2
Storeys : Bungalow
Land Size : 98.58x128.00 FT
Location : 534 WELLINGTON ST
NEWMARKET, ON L3Y 2C6
看房子的正面
http://maps.google.com/maps?f=q&source=s_q&hl=en&geocode=&q=534+WELLINGTON+ST+NEWMARKET,+ON+L3Y+2C6&aq=&sll=44.038347,-79.473287&sspn=0.011091,0.01929&ie=UTF8&hq=&hnear=534+Wellington+St,+Newmarket,+Ontario+L3Y+3W4,+Canada&ll=44.056613,-79.455528&spn=0,0.01929&z=16&layer=c&cbll=44.056602,-79.455447&panoid=T2CAJ_g0q0E7nf6pFS8rQQ&cbp=12,135.19,,1,2.53
可以看到房子的面积非常大，正面是条河，河边是自行车道，河与房子间没有别的遮挡，可以说是位置非常理想
Address: 534 WELLINGTON ST NEWMARKET, ON L3Y 2C6
Building Type : House
Bedrooms : 2 + 1
Bathrooms (Total) : 2
Storeys : Bungalow
Land Size : 98.58x128.00 FT
Location : 534 WELLINGTON ST
NEWMARKET, ON L3Y 2C6
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网上看房：第一套觉得可行的房源
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MLS®: E2119350
实际地址：37 WINSTANLY CRES TORONTO, ON M1B 1N3
开价：286，800.00
Building Type : House
Bedrooms : 3
Bathrooms (Total) : 1
Storeys : Bungalow
Land Size : 40.00x150.69 FT
Location : 37 WINSTANLY CRES，TORONTO, ON M1B 1N3
房屋正面
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房屋背面（从shepperd马路上看）
http://maps.google.com/maps?f=q&source=s_q&hl=en&geocode=&q=37+WINSTANLY+CRES+TORONTO,+ON+M1B+1N3&aq=&sll=37.0625,-95.677068&sspn=49.624204,79.013672&ie=UTF8&hq=&hnear=37+Winstanly+Crescent,+Toronto,+Toronto+Division,+Ontario+M1B+1N3,+Canada&ll=43.800271,-79.208325&spn=0,0.009645&z=17&layer=c&cbll=43.800151,-79.208389&panoid=OeGGmPs7taSdt9O9n0ghEw&cbp=12,340.77,,2,0.68
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http://maps.google.com/maps?f=q&source=s_q&hl=en&geocode=&q=37+WINSTANLY+CRES+TORONTO,+ON+M1B+1N3&aq=&sll=37.0625,-95.677068&sspn=49.624204,79.013672&ie=UTF8&hq=&hnear=37+Winstanly+Crescent,+Toronto,+Toronto+Division,+Ontario+M1B+1N3,+Canada&ll=43.800821,-79.208508&spn=0,0.01929&z=16&layer=c&cbll=43.800783,-79.208681&panoid=PdSHIvlPaDfoW50TEGT4WQ&cbp=12,149.24,,0,5.09
房屋背面（从shepperd马路上看）
http://maps.google.com/maps?f=q&source=s_q&hl=en&geocode=&q=37+WINSTANLY+CRES+TORONTO,+ON+M1B+1N3&aq=&sll=37.0625,-95.677068&sspn=49.624204,79.013672&ie=UTF8&hq=&hnear=37+Winstanly+Crescent,+Toronto,+Toronto+Division,+Ontario+M1B+1N3,+Canada&ll=43.800271,-79.208325&spn=0,0.009645&z=17&layer=c&cbll=43.800151,-79.208389&panoid=OeGGmPs7taSdt9O9n0ghEw&cbp=12,340.77,,2,0.68
Thursday, June 16, 2011
建房网站 Hometime
http://www.hometime.com/Hometime_4.0/video/VideoCollectorPage/Library.php
下面这个建房日记非常不错，一个builder自己写的
http://bbs.comefromchina.com/forum43/thread495815.html
下面这个建房日记非常不错，一个builder自己写的
http://bbs.comefromchina.com/forum43/thread495815.html
Tuesday, June 7, 2011
Toronto Real Estates Board网站
http://www.torontorealestateboard.com/
http://www.torontorealestateboard.com/consumer_info/market_news/mw2011/mw1103.pdf
http://www.torontorealestateboard.com/consumer_info/market_news/mw2011/mw1104.pdf
http://www.torontorealestateboard.com/consumer_info/market_news/mw2011/mw1105.pdf
Toronto Real Estates Board 有market watch杂志，上面有很多实用数据，可以了解相应的市场信息。
http://www.torontorealestateboard.com/consumer_info/housing_charts/images/2011/05/chart_may11_5.jpg
http://www.torontorealestateboard.com/consumer_info/market_news/mw2011/mw1103.pdf
http://www.torontorealestateboard.com/consumer_info/market_news/mw2011/mw1104.pdf
http://www.torontorealestateboard.com/consumer_info/market_news/mw2011/mw1105.pdf
Toronto Real Estates Board 有market watch杂志，上面有很多实用数据，可以了解相应的市场信息。
http://www.torontorealestateboard.com/consumer_info/housing_charts/images/2011/05/chart_may11_5.jpg
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